나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72781 [1] 경기도 가평군 상면 연하리 159-3 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 상면 연하리 소재 "상면 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 관공서, 농가주택, 목장 및 농지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 임.

건물의 구조

콘크리트 벽식 제나동 제4층건중 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 벽돌쌓기 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연하리 159-3, 159-4, 159-5: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본 건물에 대한 집합건축물관리대장 및 현황도면이 존재하지 않은 것으로 조사되었으며 현 황 점유위치를 기준으로 평가하였으며, 본건은 공유지분으로서, 배상국지분만을 감정평가하 였으니 경매진행시 유의하시기 바람. -본건 건물은 등기사항전부증명서에 집합건물로 등재되어 있으나 대지권은 등재되어 있지 않 은 상태이며, 기준시점 현재 토지 등기사항전부증명서상 본건의 토지지분이 없어 대지사용 권 존부가 불분명하며, 본건의 거래계약내용, 분양계약서 등을 확인하기 어려운 바, 귀 원 과 협의 후 토지에 대한 적정 대지지분이 포함됨을 전제하여 평가하되, 구분건물 감정평가 명세표에 토지, 건물 가격을 배분하였으니 경매진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72781 (1)

소재지: 경기도 가평군 상면 연하리 159-3 나동 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 43,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 75.24㎡ (약 22.76평)

건물지분: 37.62㎡ (약 11.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대지권미등기

1.4. 주의사항

1. 본 물건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행됩니다.

2. 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

3. 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 가평군 상면 연하리 소재 "상면 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 관공서, 농가주택, 목장 및 농지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지와 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지(연하리 159-3, 159-4, 159-5)는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 자연보전권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 여러 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2023년 9월 19일자 남양주세무서장의 압류(갑23)이며, 이로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 32,790,000원이며, 본 경매 개시 결정의 근거가 된 채권은 경기신용보증재단의 강제경매 (36,886,055원) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양범석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 9일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 지상권 등은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 개발 정보

제공된 자료에 따르면, 가평군 상면은 조종면과 함께 휴양관광이 주된 특징인 생활권으로 구분됩니다. 최근 상면 지역 토지 거래가격을 보면 답, 전 등의 지목에서 평당 40만 원에서 73만 원 사이의 변동이 있었습니다. 또한, 가평군은 접경지역으로 지정되어 세컨드 홈에 대한 취득세 50% 감면 등의 세제 혜택이 제공되며, 이는 지역 내 부동산 수요 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본 건과 같이 구체적인 주변 연립, 다세대, 빌라의 시세 정보(JSON)는 제공되지 않아 직접적인 비교 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 전기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 농가주택, 목장 등이 혼재하는 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

가장 큰 리스크는 토지 및 건물 지분 매각이라는 점입니다. 지분 매각의 경우, 전체 소유자 간의 협의가 필요한 경우가 많아 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기

대지권이 등기되어 있지 않아 토지에 대한 사용 권리가 불분명할 수 있습니다. 감정가에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 등기 및 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다.

6.3. 건축물대장 및 현황도면 부재

본 건물에 대한 집합건축물관리대장 및 현황도면이 존재하지 않는 것으로 조사되었습니다. 이는 현황 파악 및 향후 관리에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.4. 기타

토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역에 해당하여 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 상면의 농가주택, 목장 등이 혼재된 지역에 위치한 다세대주택의 지분 경매 물건입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 임차인 관련 문제는 없어 권리 인수 부담은 적습니다. 그러나 지분 매각, 대지권 미등기, 건축물대장 및 현황도면 부재 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 가평군의 접경지역 지정에 따른 세제 혜택 등은 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

지분 매각, 대지권 미등기 등의 문제로 인해 일반 매각 물건보다 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8.2. 가평 지역 개발 호재

가평군이 접경지역으로 지정됨에 따라 세컨드 홈 수요 증가 및 관련 세제 혜택이 기대됩니다. 이는 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

8.3. 소액 투자 가능성

낮은 감정가와 지분 매각 특성을 고려할 때, 비교적 소액으로 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 43,000,000원입니다. 그러나 지분매각, 대지권 미등기, 건축물대장 부재 등 상당한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점을 고려하여, 일반적인 지분경매 물건의 낙찰가율(감정가의 70~80%)보다 보수적으로 접근하는 것이 타당해 보입니다.

또한, 주변 부동산 시세에 대한 구체적인 JSON 데이터가 없어 정확한 비교 분석은 어렵습니다. 제공된 정보와 주변 토지 시세(평당 40만~73만 원) 등을 종합적으로 고려할 때, 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 명확한 권리관계, 현장 조사 결과, 공유자 우선매수 신고 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.