나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65080 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 하이파크시티일산아이파크5단지 504동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재, "한산초등학교" 북측 인근에 위치하는 하이 파크시티일산아이파크5단지 제504동 제21층 제2102호로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학 교등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 근거리에 탄현역(경의선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건내 제21층 제2102호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감등. 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등. 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

고양시 일산서구 도시계획정책관에 문의 결과 토지이용계획이 검색이 안되는 필지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2026. 4. 8.자 근저당권자 신한은행의 승계인 유아이제사십일차유동화 주식회사에서 공급계약서 사본 및 잔금대출명세서 등을 포함한 회신서를 통하여 분양대금을 완납하였다는 회신을 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65080 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 하이파크시티일산아이파크5단지 504동 21층2102호

용도: 아파트

감정가: 578,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 124.88㎡ (약 37.78평)

건물지분: 124.8758㎡ (약 37.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 선순위임차권 (권리분석에서 상세 설명)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, "한산초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 단지 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 경의선 탄현역이 소재하여 광역적인 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 박동석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-12

대항력: 없음

비고: (별도 특이사항 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 윤 )

보증금: 480,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-03-16

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 없음

비고: (배당 신고하였으며, 매각으로 소멸될 예정)

인수 보증금 합계

낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

등기부요약

* 말소기준권리: 을1 (2011년 5월 13일 접수, 신한은행 근저당권)

* 권리 분석: 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리(을1 근저당권, 을4 주택임차권, 갑8 강제경매)는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항:

- 대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

- 2026년 4월 8일자로 근저당권자 신한은행의 승계인 유아이제사십일차유동화 주식회사로부터 분양대금이 완납되었다는 회신을 받았습니다. 이는 대지권 미등기 관련 잠재적 리스크를 상당 부분 해소할 수 있는 긍정적인 요소입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 하이파크시티일산아이파크5단지 아파트 단지 주변은 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교 등이 어우러진 전형적인 주거 상권입니다. 생활 편의시설 이용이 용이하며, 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 다양한 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 하이파크시티일산아이파크5단지

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 (하이파크3로 62)

건축물 정보

사용승인일: 2011년 1월 14일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 총 29층 건물 중 21층에 위치합니다.

전용면적: 124.88㎡ (약 37.78평)

면적 정보: 504동에 위치하며, 해당 세대의 전용면적은 124.88㎡ (약 37.78평)입니다.

단지 정보

총 동수: 9개동

총 세대수: 863세대

최고층: 29층, 최저층: 2층

부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 주차장 설비 등이 완비되어 있습니다.

주차 정보

총 주차 대수는 1519대로, 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다. (건축물대장 총괄표제부 기준)

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기

등기부상 대지권이 미등기 상태인 점은 확인이 필요합니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었고, 분양대금 완납 회신이 있어 법적 문제가 해소될 가능성이 매우 높습니다. 잔금 납부 및 등기 완료 시 해당 문제는 해결될 것으로 보입니다.

토지이용계획 미확인

고양시 일산서구 도시계획정책관 문의 결과, 본 물건 필지의 토지이용계획이 검색되지 않는다는 점은 일반적인 상황은 아닙니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 있어 예상치 못한 제한이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임대차 관계

임차인 박동석은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 정확한 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 하이파크시티일산아이파크5단지 내 고층 아파트로, 최근 거래 사례 및 감정가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 대지권 미등기 문제는 분양대금 완납 확인으로 인해 리스크가 크게 완화되었습니다. 토지이용계획 미확인이라는 다소 특이한 사항이 있으나, 이는 장기적인 관점에서의 잠재적 변수일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인지도 높은 브랜드 아파트 단지 내 위치하여 주거 가치가 높습니다.

* 최근 실거래가 수준과 비교 시, 합리적인 감정가 및 경매를 통한 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 대지권 미등기 관련 문제가 분양대금 완납 회신으로 상당 부분 해소되어, 등기 이전 시 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 578,000,000원

최근 거래 사례 (124.88㎡ 기준):

* 2026년 4월 3일: 510,000,000원

* 2026년 6월 1일: 505,000,000원

종합적으로 볼 때, 최근 실거래가 수준을 반영하여 본 물건의 예상 입찰가는 500,000,000원 ~ 520,000,000원 범위에서 형성될 것으로 보입니다.

다만, 대지권 미등기 및 토지이용계획 미확인과 같은 잠재적 리스크를 고려하여, 입찰 전 철저한 현장 조사와 면밀한 권리 분석을 통해 보수적인 관점에서 최종 입찰가를 결정하시는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.