나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73809 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 852-15 이평시장 가동 3층 311호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 소재"동송시외버스공용터미널"북서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 시외버스 터미널 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건내 3층 311호로서, (사용승인일: 1990.04.28) 외 벽 : R.C 및 조적조 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

연립주택 (방3, 거실 겸 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 시장,연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건의 공부상 용도는 "시장"으로 등재되어 있으나, 현황 3층은 "연립주택" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 본건 건물은 집합건축물대장(표제부,갑) 상 주용도 시장이나,[변동내용 및 원인-3층 용도‘시장′→‘연립주택′직권정정, 변동일-2017.07.21.] 표기되어 있으니 경매진행시 참조 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73809 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 852-15 이평시장 가동 3층 311호

* 용도: 연립주택 (공부상 '시장', 현황 '연립주택'으로 등재 정정됨)

* 감정가: 28,300,000원

* 토지면적: 30.43㎡ (약 9.2평)

* 토지지분: 30.43㎡ (약 9.2평)

* 건물면적: 59.34㎡ (약 17.9평)

* 건물지분: 59.34㎡ (약 17.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국캐피탈주식회사 (등기부채권 총액 132,899,886원)

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1990년 4월 28일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 311호

* 내부 구조 (현황): 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 등

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 등

* 토지 이용 상태: 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 시장 및 연립주택 건부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 단지 내 포장도로를 통해 외부도로와 연계.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(모든 가축).

* 특이사항: 별도등기, 공부상 용도와 현황 용도 불일치 (2017.07.21 직권정정).

2. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 소재 "동송시외버스공용터미널" 북서측 인근.

* 주위 환경: 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 시외버스 터미널이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 시설: 근린생활시설이 인접해 있으며, 상업 시설 및 주거 시설이 혼재된 지역임.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 별도의 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 2024년 8월 9일 한국캐피탈의 가압류 (접수일자: 2024-08-09, 권리번호: 갑18).

* 소멸되는 권리:

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (예: 한국캐피탈의 가압류/본압류, 북대전세무서장의 압류 등)

* 인수되는 권리:

* 소유권보존 (접수일자: 1991-05-31, 권리자: 홍창표, 권리번호: 갑1)

* 대지권 목적 토지에 별도등기가 존재하며, 그 효력 유무가 불분명하여 인수 여부가 불확실한 상황임. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있는 중요한 사항임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시되어 있으나, 등기부 요약 상 해당 권리가 확인되지 않음.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 함)

* 주의: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 반환 문제로 인해 낙찰자에게 부담이 될 수 있음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 강원도 철원군 동송읍 이평리 지역은 근린생활시설과 주거 시설이 혼재된 지역임.

* 건물 용도: 본 건물은 공부상 '시장'으로 등재되어 있으나, 3층은 '연립주택'으로 사용 승인되었고 현재도 주거용으로 이용 중임. 2017년 직권 정정을 통해 용도 표기 변경이 이루어졌음.

* 상권 현황: 건물 명칭에 '이평시장'이 포함된 것으로 보아 과거 시장 기능이 있었음을 알 수 있으나, 현재는 시외버스 터미널이 인접해 있어 유동인구는 있을 수 있으나 상업적 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됨.

* 잠재력: 주변의 근린생활시설 및 주거 시설과의 연계를 통해 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 고려할 수 있으나, 지역 자체의 경제 활성화 여부에 따라 상권 발전은 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 동송시외버스공용터미널 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 외부와의 접근성이 우수함.

* 편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (구체적인 편의시설 정보는 부족함)

* 주거 환경: 연립주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 교육/의료 등: 제공된 정보만으로는 교육 시설, 병원 등의 접근성 파악이 어려움.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 문제: 대지권에 대한 별도등기가 존재하며, 그 효력 유무가 불분명한 점은 가장 큰 리스크임. 이는 소유권 및 대지 사용권에 직접적인 영향을 줄 수 있으며, 법률적 검토가 반드시 필요함.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 비록 직권 정정 기록이 있지만, 관리 부실이나 추후 행정 처리 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 소지가 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 건물 노후: 1990년에 준공된 건물로, 건축 연령이 높아 향후 시설 노후화에 따른 유지 보수 및 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역임에도 불구하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 철원군 동송읍 이평리에 위치한 집합건물(상가/연립주택) 경매 물건임.

* 감정가는 2830만원으로 매우 낮은 편이나, '별도등기' 문제, '공부상 용도와 현황 용도 불일치', '임대 관계 미상' 등의 중대한 리스크 요소를 포함하고 있어 세심한 주의와 철저한 사전 조사가 요구됨.

* 권리 분석 상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 별도등기의 법적 효력에 대한 명확한 판단 없이는 낙찰 후 큰 분쟁에 휘말릴 수 있음.

* 인근 시외버스 터미널로 인한 교통 편의성은 장점이나, 지역 상권 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 리스크를 충분히 인지하고 법률적 검토를 거친 후, 투자 가치를 판단해야 함.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 2,830만원이라는 감정가는 초기 투자 비용을 최소화할 수 있는 매력적인 요소임.

* 주거 용도 활용 가능성: 공부상 시장이나 현황 연립주택으로 이용 중이라는 점은, 주거용 부동산으로서의 활용 가치를 기대하게 함.

* 지역 기반 부동산: 철원군이라는 지역적 특성을 고려할 때, 지역 기반의 부동산 투자 기회를 제공할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 2026년 7월 매매 사례를 분석한 결과, 동송읍 이평리 지역의 연립/다세대 주택의 거래가는 3,500만원 (1983년식, 84.24㎡)부터 1억 6,000만원 (2019년식, 72.005㎡)까지 다양하게 분포하고 있음.

* 본건은 1990년식으로 노후되었고, 전용면적은 59.34㎡ (약 17.9평)으로 상대적으로 작음.

* 특히 1983년식 동주연립(84.24㎡)이 3,500만원에 거래된 사례는 본건 감정가(2,830만원)와 유사하거나 약간 높은 수준이지만, 면적이 더 넓다는 점에서 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었음을 알 수 있음.

* 그러나 본건은 '별도등기' 및 '공부상 용도 불일치'라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있어, 순수 시세보다 현저히 낮은 금액으로 접근해야 함.

* 예상 입찰가:

* 본건의 높은 리스크를 고려할 때, 감정가 수준(2,830만원) 이하 또는 감정가와 유사한 수준에서 매우 보수적으로 접근해야 함.

* '별도등기'의 법적 효력 유무에 대한 명확한 법률적 판단이 선행되지 않는 한, 입찰 참여 자체를 신중하게 고려하거나, 매우 낮은 금액으로만 접근하는 것이 현명함.

* 보증금 없는 임차인 이슈 또한 고려하여, 낙찰 후 명도 비용 등을 감안해야 함.

* 따라서, 현재 상황에서는 2,800만원 ~ 3,500만원 사이의 입찰가를 고려할 수 있으나, 추가적인 법률 검토 없이는 더 낮은 금액을 희망하거나 입찰을 포기하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.