나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73800 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 7층 708호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 단독주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 7층 708호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이샷시창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형주택)으로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 출입가능하며, 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람) <교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경 보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(회천시가지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73800 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 7층 708호

토지면적: 10.58㎡ (약 3.19평)

건물면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

감정가: 304,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 안양원예농업협동조합

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대 주택, 단독 주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.1. 3. 주변 시설

주변에는 덕산초등학교가 인접해 있으며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(소매점, 식당 등) 이용이 가능합니다. 평화로와 같은 간선 도로변으로 근린생활시설이 발달해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 8일 접수된 안양원예농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 별도로 명시된 사항이 없으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 비어있어 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 다수의 근저당권 및 압류가 등재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 의해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 277,200,000원입니다.

1.2. 4. 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관례 및 기타 사항은 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 임차인의 존재 가능성이 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 파악할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2014년식 60.91㎡ 미조아트빌: 78,000,000원 (약 423만원/평)

* 2019년식 70.2㎡ 행복마을2차: 210,000,000원 (약 989만원/평)

* 1992년식 42.88㎡ 극동빌라(가동): 17,000,000원 (약 131만원/평)

본건(49.77㎡, 약 15.05평)의 감정가는 304,000,000원입니다. 최근 거래된 행복마을2차(2019년식, 70.2㎡)의 평당 시세(약 989만원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 다만, 본건이 위치한 이레하이니스 건물의 사용 승인일(2021년)이 비교적 최신임을 감안하면, 연식 있는 다세대 주택보다는 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 미조아트빌의 거래가는 특수 거래이거나 연식 대비 이례적으로 낮게 형성된 것으로 보입니다.

1.3. 2. 시장 동향

양주시 덕계동은 수도권 제2외곽순환고속도로 등 교통망 개선으로 잠재적 가치가 있는 지역입니다. 다만, 해당 지역의 신축 및 기존 주택 공급 상황, 정부의 부동산 정책 등에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 환경

이레하이니스 건물은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 건물로, 원룸형 주거 공간을 제공합니다. 주변에 주거 시설이 밀집해 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.4. 2. 편의시설 및 교육시설

* 편의시설: 건물 내 및 인근 상가 밀집 지역에 다양한 소매점, 식당, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 덕산초등학교가 인근에 위치하고 있어 어린 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리관계 및 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무로 묶인 다른 부동산이 존재할 수 있습니다. 경매 진행 시 담보물 전체의 가치 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 2. 토지이용계획 및 제한

* 학교(저촉) 및 상대보호구역: 교육 환경 보호 관련 규제 사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역: 지역별 특성에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 적용됩니다.

1.5. 3. 미상 정보 (임대차 등)

임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 실제 임대차 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 임대료 수입이나 점유 현황 등 상세한 내용은 실제 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 신축급(사용승인 2021년) 도시형생활주택(원룸형)으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 고려될 수 있는 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가와의 차이, 토지 이용 제한 사항, 미상 임대차 정보 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점 또한 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 원룸형 주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요가 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 실수요자 만족도가 높을 수 있습니다.

* 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 304,000,000원입니다. 주변 시세 및 물건의 특성, 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 감안하여 250,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보수적인 접근으로는 감정가의 80% 수준인 243,200,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황에 따라 상향 조절하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.