나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13658 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 364-10 스타파크 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하는 스타파크 6층 602호(전유면적 49.59㎡))로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 숙박시설, 오피스텔, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 근거리에 장한평역(5호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내 6층 602호로서 외벽 : 일부대리석붙임 및 몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 플로링보드마감 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

주거용 오피스텔:(건축물현황도면 기준) 쓰리룸(방3)식으로 이용중인 것으로 조사되었으며 후면 "내부구조도" 참조바랍니다.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 일부 옥외 및 지하 기계식주차시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(업무시설(오피스텔),공동주택(연립주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13658 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 364-10 스타파크 6층 602호

건물명: 스타파크

용도: 오피스텔

감정가: 374,000,000원

토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

건물면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 사용승인일: 2018년 5월 16일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 숙박시설, 오피스텔, 관공서, 아파트 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 5호선 장한평역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부현황 분석 결과, 본건에는 다수의 권리 관계가 설정되어 있습니다.

* 소유권보존 등기: 2018-05-31

* 주택임차권 (을구 1번): 권리자 류승혁, 권리금액 298,000,000원, 전입일자 2022-10-14, 확정일자 2022-09-19. 이 권리는 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 강제경매 (갑구 6번): 채권자 한국주택금융공사, 청구금액 321,892,133원, 접수일자 2024-10-22. 본 경매 사건의 개시 결정권리입니다.

* 압류 (갑구 5번): 채권자 중부세무서장. 말소기준권리입니다.

* 압류 (갑구 8번): 채권자 동대문구(서울특별시). 말소 대상입니다.

임차인 현황 정보에 따르면 다음과 같습니다.

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-14

* 확정일자: 2022-09-19

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 시 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-03

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

위 권리분석 및 임차인 현황을 종합하면, 본건은 선순위 주택임차권(류승혁, 298,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큰 물건입니다. 최 임차인의 경우 대항력이 없어 경매로 소멸될 것으로 예상되나, 관련 서류 확인 시 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계 (상기 대항력 있는 임차인 제외): 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장안동 일대는 지하철 5호선 장한평역 역세권을 중심으로 형성된 복합 상권입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 중소규모 점포 등이 밀집해 있어 지역 내 직장인 및 거주민을 대상으로 하는 상권 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 장안동 일대의 도시 정비 및 개발 사업 진행 가능성은 향후 상권의 추가적인 활성화 잠재력을 시사합니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 도시가스 보일러를 이용한 난방 시설, 위생·급배수 및 급탕 설비, 옥외 소화전, 화재 탐지기, 승강기, 기계식 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

주변으로는 장평중학교, 각종 은행, 병원, 상업 시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 내부 구조는 주거용으로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 을구 1번 주택임차권(류승혁, 298,000,000원)이 배당 과정에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 매우 중대한 위험이 존재합니다. 이 부분은 본건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

* 감정가와 시세의 차이: 본건의 감정가는 374,000,000원이지만, 최근 거래 사례를 고려할 때 실제 시장 가치는 그 이하일 가능성이 있습니다. 따라서 인수 보증금을 포함한 총 지출 비용이 시장 가치를 초과하지 않는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 여러 법적 제한사항이 존재합니다. 이 중 토지거래계약허가구역 지정은 외국인 등 특정 대상자나 용도에 제한을 가할 수 있어 향후 거래 시 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지에 따른 편리한 교통 및 생활 환경, 그리고 실거주 및 임대 수익 창출 가능성이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 선순위 주택임차인의 보증금 인수 부담입니다. 298,000,000원에 달하는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못하면 매수인이 이를 떠안아야 하므로, 철저한 권리 분석과 배당 예측이 선행되어야 합니다. 따라서 본 건의 입찰 참여는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 수 있는 가격으로 신중하게 접근해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역과의 근접성으로 우수한 교통 환경 제공.

* 실거주 및 임대 수익: 방 3개 구조로 실거주에 적합하며, 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 임대 수익 기대 가능.

* 생활 편의 인접: 다양한 상업 시설, 학교, 관공서 등이 인접하여 편리한 생활 가능.

* 잠재적 저평가 기회: 선순위 임차인으로 인한 부담감 때문에 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성 존재 (단, 인수 보증금 부담 고려 필수).

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 2024년 3월 동일 건물(스타파크) 7층 전용면적 40.94㎡가 268,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 6,546,165원 (268,000,000원 / 40.94㎡)으로 산정 시, 본건(49.59㎡)의 시장 가치는 약 324,537,484원 (6,546,165원/㎡ * 49.59㎡)으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 374,000,000원이지만, 가장 큰 위험 요소인 선순위 주택임차권(류승혁, 298,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 만약 이 보증금을 인수하게 된다면, 실제 총 지출 비용은 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다. 따라서, 매수인의 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 324,537,484원)를 초과하지 않도록 매우 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 경매 절차에서 선순위 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 매우 높다고 판단되는 경우에도, 감정가보다는 최근 시장 거래가 및 향후 가격 변동성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 290,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 77.5% 수준이며, 시장 가치 및 인수 부담 가능성을 반영한 보수적인 접근입니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 투자 결정에 대한 참고 자료이며, 실제 낙찰가율, 배당 현황, 권리 관계의 최종 해석 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 본 보고서의 내용은 법률적, 세무적 자문이 아니므로, 최종 투자 결정은 반드시 관련 전문가와 충분히 상담하신 후 신중하게 내리시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.