나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13852 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 92-88 목련홈타운 5층 503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 면목초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 지하철 7호선 상봉역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건중 5층 503호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(자세한 사항은 후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기.화재탐지설비,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약6~7m, 북측으로 약6m의 도로등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역,도심공공주택복합지구(상봉터미널인근), 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524- 3146)관할),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21)(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약 에관한허가구역(허가대상용도:아파트,지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13852 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 92-88 목련홈타운 5층 503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 368,000,000원

* 토지 면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

* 건물 면적: 47.03㎡ (약 14.23평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 남OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 중랑구 면목동 소재 면목초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 북서측 인근에 지하철 7호선 상봉역이 있어 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지 위에 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 약 6~7m, 북측으로 약 6m의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 김기덕 (2010-06-16)

* 소유권 이전 (매매): 김현주 (2010-07-02)

* 강제 경매 개시 결정: 남윤숙 (2025-12-15, 95,086,684원). 이는 말소 기준 권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 특이사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계 미상이며, 이해관계인 부재로 내부 구조도는 집합건축물대장상 도면 및 탐문, 외부 관찰을 토대로 작성되었음을 참조 바랍니다.

* (주의) 임대관계가 미상인 경우, 실제 점유자 현황 파악 및 명도 협의에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 및 다세대주택, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 면목초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 지하철 7호선 상봉역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 근교로의 이동이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변 상업시설 이용이 가능하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 거주자 또는 임차인과의 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 토지이용계획:

* 도심공공주택복합지구(상봉터미널인근): 향후 재개발 또는 복합 개발 가능성이 있으나, 사업 진행 상황 및 방식에 따라 가치 변동 요인이 될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 해당 구역 내 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 조건(외국인 등, 용도)에 따라 계약 시 허가가 필요하며, 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31) 내에는 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 북부 지역의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 2010년식 건물로 신축 건물에 비해 연식은 있으나, 감정가가 현재 시장 시세를 반영한 것으로 보입니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔하나, 임대차 관계 미상이 명도 시 주의해야 할 부분입니다. 도심공공주택복합지구 지정 등 개발 호재 가능성도 있으나, 허가구역 지정 등 제한 사항도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 양호한 교통 및 교육 환경: 상봉역 및 면목초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 일괄 매각으로 인한 권리 관계 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔합니다.

* 도심공공주택복합지구 지정: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 368,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 면목동 576-7 (2008년식, 46.12㎡): 360,000,000원 (약 2,581만원/평)

* 면목동 385-8 (2026년식, 26.92㎡): 342,800,000원 (약 4,206만원/평)

* 면목동 385-8 (2026년식, 19.68㎡): 258,990,000원 (약 4,353만원/평)

* 본건(면목동 92-88, 2010년식, 47.03㎡)의 감정가는 약 2,586만원/평으로, 연식 등을 고려할 때 2008년식 사례와 유사한 수준입니다. 2026년식 신축 건물의 시세는 본건의 감정가보다 상당히 높게 형성되어 있습니다.

* 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 360,000,000원 ~ 400,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 잠재적 개발 호재와 명도 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.