나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13843 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 4층 401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 "서울도시과학기술고등학교" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 오피스텔, 도시형생활주택 및 다세대 등의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가.착공제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 하월곡동 90-1817 : 도로(접합).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임차인이 거주중인 것으로 구두 탐문되나 정확성 여부 등은 미상임. - 본건의 등기사항전부증명서상 "민간임대주택등기"로 등재되어 있는바, 경매 진행시 참조하시기바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13843 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 4층 401호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 259,000,000 원

토지면적: 11.20㎡ (약 3.39평)

토지 지분: 11.2㎡

건물면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

건물 지분: 41.23㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 말소 대상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "서울도시과학기술고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 도시형 생활주택, 다세대 주택 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 내용 및 기간은 구체적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건물의 등기부등본상 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리인 삼성세무서장의 압류(2024.07.03.) 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사의 임차권 등기(을1) 또한 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄태원)

보증금: 255,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-04-22

배당신고일자: 2024-01-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: 이서현, 이승현

보증금: 2,000,000 원

차임: 900,000 원

전입일자: 2025-03-26

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금이 소액이며 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 삼성세무서장 압류 (2024.07.03.)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 주택도시보증공사 임차권(을1), 삼성세무서장 압류, 강서구 압류, 성북구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등.

매각으로 인해 인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 상권입니다. 오피스텔 및 주택 거주자를 대상으로 하는 소규모 상가들이 주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특성

업무시설(오피스텔)과 주거시설이 공존하는 지역 특성상, 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 인근 학교 및 주거 단지가 배후 수요 역할을 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 환경입니다. 일반적인 도시 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

가장 가까운 교육 시설로는 서울도시과학기술고등학교가 인근에 위치해 있습니다.

5.3. 편의 시설

지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 추가적인 대형 편의시설은 인근 지역으로의 접근이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

제시된 정보상 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 보증금 또한 없는 것으로 확인되어 임차인으로 인한 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

모든 등기부상 권리가 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소 예정으로 표시되어 있어, 낙찰 후 권리 인수 관련 위험은 낮다고 판단됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보 내에서는 혐오시설 등 특별한 환경 리스크는 언급되지 않았습니다. 주변이 주택 및 상가, 학교 등으로 구성된 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건 명남더블레스 오피스텔은 서울북부지방법원의 강제경매로 진행되는 물건입니다. 권리 분석 결과, 모든 임차인의 대항력이 없고, 기타 선순위 권리 및 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. HUG의 인수조건 변경 및 확약서 제출 등 절차상 특이사항은 있으나, 이는 매수인에게 인수되는 부담이 없음을 명확히 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 서울 도시 지역 내 오피스텔로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례(2026.05.23.)에서 26.27㎡ 면적의 오피스텔이 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(41.23㎡)의 감정가(259,000,000원)는 시장 가격 대비 합리적이거나 다소 낮은 수준일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 259,000,000 원

최근 매매 사례(2026.05.23.) 분석: 26.27㎡ 면적, 4층, 200,000,000원 거래 (평당 약 761만원)

본건 면적(41.23㎡) 기준 환산 시 예상 시세: 약 314,000,000원

본건의 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 낙찰가는 실제 시세를 반영하여 결정될 가능성이 높습니다. 최근 매매 사례를 바탕으로 추정된 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 260,000,000원으로 제시합니다. 다만, 입찰 참여 시에는 최근의 유사 물건 실거래가 및 시장 동향을 추가적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.