나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경480 [1] 서울특별시 강동구 천호동 425-3 천호역한강푸르지오시티 25층2505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5?·8호선, 천호역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 35층 건물 내 25층 2505호로서, 외벽: 석재붙임 마감등. 창호: 섀시 창호등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약20m 내외, 동측 및 남서측으로 노폭 약5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구 결정(25.10.2.)(자세한 사항은 서울시고시 제2025-552호 참조))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2025-10-10)(천호성내지구단위계획구역결정(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구기타(천호성내존치관리구역변경(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경480 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 425-3 천호역한강푸르지오시티 25층 2505호

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000원

토지면적: 4.66㎡ (약 1.41평)

토지지분: 4.66㎡ (약 1.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.27㎡ (약 7.95평)

건물지분: 26.27㎡ (약 7.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

준공일: 2015년 7월 30일

총 층수: 35층

해당 층수: 25층

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선·8호선 천호역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 20m 내외, 동측 및 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2015-10-02, 말소)

* 갑4: 소유권이전 (2015-10-02)

* 갑5: 소유권이전 (2024-01-29, 매매)

* 을1: 근저당권 (2024-01-29, 국민은행, 144,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (2025-12-15, 김재성, 66,657,533원) - 본건 경매 개시 결정

* 등기부채권 총액: 144,000,000원 (말소기준 권리 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 상세 내역은 미상입니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-09-11

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 지상권 개요: 해당사항 없음

* 임대관례 및 기타: 상세 내역 미상

* 권리분석 종합: 말소기준권리인 국민은행 근저당권(을1) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 그러나 임차인 현황 및 상세 내역이 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 지역 특성: 천호역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달된 지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 개발 호재: 본건 소재지는 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 천호역(5호선, 8호선)을 이용한 대중교통 접근성이 우수하며, 차량을 이용한 이동도 편리합니다.

* 편의시설: 천호역 일대에 다수의 상업시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 해당 지역은 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 건축물 신축, 증축, 리모델링 등 개발 행위에 대한 추가적인 규제가 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 개발 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한을 받고 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인 등 대상, 25.8.26.~26.8.25.) 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 임차인 정보 미상: 임차인 현황이 '0원'으로 기재되어 있으나, 상세 내역이 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 천호동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있으나, 개발 과정에서의 규제 사항을 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임차인 정보 미상에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 천호역 초역세권 입지: 5호선과 8호선 환승역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 재개발 잠재력: 정비구역 및 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 기대 효과가 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 활발한 배후수요: 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중인 건물로, 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 190,000,000원

* 최근 매매 정보 (천호역한강푸르지오시티, 유사 면적):

* 2026년 3월 2일: 25.5㎡, 24층, 16,900만원

* 2026년 7월 23일: 25.24㎡, 8층, 15,000만원

* 2026년 5월 18일: 25.24㎡, 9층, 16,000만원

* 위 최근 실거래가 분석 시, 해당 물건(26.27㎡, 25층)의 현 시세는 약 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(190,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있으므로, 시세 범위를 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

* 명도 비용, 세금, 기타 부대 비용을 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

* 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 하되, 과도한 경쟁 시에는 신중한 접근이 요구됩니다.

* 적정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원 (현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.