나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6127 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 1019 성원아파트 101동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 '정릉3동 주민센터' 남동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 주변에 단독주택, 빌라, 아파트단지 등이 소재하고 있는 주택지대로 인근 및 근거리에 숭덕초, 정수초, 고대부중, 고대부고, 국민대, 정릉시장, 정릉천, 정릉 등 교육시설, 시장 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘보국문로’, ‘정릉로’변으로 버스정류장이, 남동측 근거리에 우이신설선 ‘정릉역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 18층 아파트 내 제14층 제1406호로, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

정릉동 1019: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6127 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 1019 성원아파트 101동 14층 1406호

용도: 아파트

감정가: 575,000,000원 (57,500만원)

토지면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

토지지분: 21.0282㎡ (약 6.36평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (우OOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 '정릉3동 주민센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 빌라, 아파트 단지가 혼재된 주택 밀집 지역입니다. 인근 및 근거리에 숭덕초, 정수초, 고대부중, 고대부고, 국민대학교 등 교육시설과 정릉시장, 정릉천, 정릉 등이 있어 생활 편의시설 및 문화 시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건 인근 '보국문로', '정릉로' 변으로 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남동측 근거리에는 우이신설선 '정릉역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 2016년 10월 31일 소유권 이전(정병선) 등기가 되었으며, 같은 날 우리은행으로부터 근저당권(말소기준권리)이 설정되었습니다. 이후 소상공인자영업자새출발기금주식회사로부터 추가 근저당권이 설정되었고, 국민건강보험공단으로부터 압류가 등기되었습니다. 최종적으로 우리은행에 의해 2025년 12월 15일 임의경매 개시 결정(2025타경6127)이 등기되었습니다. 등기부등본상 을구의 근저당권 및 갑구의 압류, 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소 예정으로, 경매 절차 완료 시 말소기준권리(을1, 우리은행 근저당권)를 제외한 후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부 채권 총액은 607,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 및 권리 분석 시 임차인 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성북구 정릉동 일대는 주택가와 상업시설이 균형을 이루고 있으며, 대학가(국민대, 고려대) 및 주거 단지가 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 정릉시장, 각종 편의시설 및 학군이 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 가치가 높으며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본건이 속한 '정릉성원' 아파트는 2000년 1월 17일에 사용 승인된 아파트로, 총 2개 동, 271세대로 구성되어 있습니다. 최고 19층, 최저 2층으로 이루어져 있으며, 총 주차 대수는 293대(세대당 약 1.08대)입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

본건 인근에는 정릉시장, 정릉천, 정릉 등이 있어 생활 편의와 여가 활동에 용이합니다. 교육 시설로는 숭덕초등학교, 정수초등학교, 고대부중학교, 고대부고등학교, 국민대학교 등이 가까이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다. 해당 구역의 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 현재 시점을 고려할 때, 관련 법규 및 허가 요건을 반드시 확인하고 잔금 납부 시점에 유효한지 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

제공된 정보 상으로는 공부와의 차이가 없는 것으로 확인됩니다.

6.3. 기타 참고사항

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 현장 조사 및 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉시 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라, 우수한 교육 환경을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 건물의 구조 및 설비 내역도 양호한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 불명확하고 토지거래허가구역 지정 기간이 현재 시점과 맞물려 있어 추가적인 확인이 필요한 사항입니다. 이러한 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고 접근한다면, 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대중교통 접근성, 교육시설, 편의시설이 잘 갖춰진 주거 선호 지역.

* 안정적인 단지: 준공된 지 20년 이상 되었으나 꾸준히 관리되고 있는 아파트 단지.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월 59.94㎡ 기준 54,800만원)와 감정가(57,500만원)를 종합적으로 고려하였을 때, 현 시세 및 경매 특성을 감안하여 입찰가격을 56,000만원(560,000,000원)으로 예상합니다. 이는 최근 실거래가보다 소폭 높은 수준으로, 우수한 입지와 14층의 좋은 층수를 고려한 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.