나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13899 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 11-2 씨티타워 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 "양화중학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지 및 오피스텔 등의 업무시설과 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호 선 및 지하철 5호선 환승역인 "영등포구청역"과 지하철 2호선 "문래역" 등이 소재하는 등 제 반 대중교통이용 편의도 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제205호로서, - 사용승인일: 2003년 6월 5일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 오피스텔의 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 현재 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(예외 : 애완 및 방범용 가 축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환 경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+ 옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간 : 2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도 : 아파트(건축법 시행령 별표1)) 등 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13899 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 11-2 씨티타워 제2층 제205호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 위치 및 건물 정보

본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 11-2번지에 위치한 씨티타워 건물 내 제2층 제205호입니다.

건축물대장 상 해당 건물은 2003년 6월 5일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물(지하 1층 포함)입니다.

건물의 주요 용도는 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 6.86㎡ (약 2.07평)

토지 지분: 6.8571㎡

건물 면적: 18.89㎡ (약 5.71평)

건물 지분: 18.885㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 128,000,000원

현재까지 파악된 총 등기부채권액(말소예정 포함): 420,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동3가에 소재한 "양화중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔 등 주거 및 업무시설과 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "영등포구청역"과 지하철 2호선 "문래역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전 다수 (2003년 6월 26일 ~ 2021년 9월 8일)

- 주택임차권 (이은정, 140,000,000원, 2023년 10월 18일 말소 예정)

- 가압류 (이은재, 260,000,000원, 2021년 11월 11일 말소 기준 권리)

- 가압류 (주택도시보증공사, 20,000,000원, 2024년 4월 30일 말소 예정)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 140,000,000원, 2025년 12월 15일 말소 예정)

3.2. 임차인 정보

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 소유의 임차권이 등기되어 있습니다.

- 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

- 보증금: 140,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 9월 8일

- 확정일자: 2021년 10월 25일

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각 진행됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 하는 별도의 유치권, 법정지상권 등은 등기부상 확인되지 않습니다.

집합건물 등기부 상 '을3'구 주택임차권은 말소 대상이며, '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

3.4. 말소되는 권리

본건 경매개시결정(서울남부지방법원 2025타경13899) 및 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 수원지방법원 2021카단100227 접수일자 2021년 11월 11일자 이은재의 가압류입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 당산동2가 및 인근 문래동 지역은 다양한 근린생활시설이 잘 발달되어 있습니다.

오피스텔 밀집 지역으로, 소형 사무실 또는 상가 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 활용 가능성

작은 면적의 오피스텔로서 1인 가구 주거용 또는 소규모 사업체의 사무실로 활용하기에 적합합니다.

우수한 대중교통 접근성은 임대 수익률을 높이는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

각종 편의시설 및 근린생활시설이 풍부하여 생활이 편리합니다.

"양화중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 영등포구청 및 관공서, 병원, 은행 등 편의 시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.2. 주거 환경

주거와 업무 기능이 복합된 지역으로, 다양한 연령대의 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

아파트 단지와 오피스텔이 혼재하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 신청한 건으로, 임차인(이은정)은 대항력이 없으며 HUG의 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

그러나, 매각 조건에 명시된 '주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 점은 계약 체결 시 HUG와의 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

건물 사용승인일이 2003년으로, 신축 건물은 아니므로 내부 설비 노후화 등에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건 소재 토지는 도시지역, 준공업지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축법 상 최고 높이 제한 지역, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

특히, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 건축 용도에 대한 허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31) 등이 포함되어 있어, 추후 토지 이용이나 거래 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 투자 및 실거주 가치가 있는 물건입니다.

다만, HUG 관련 특수 물건으로 권리 관계를 명확히 이해하고, 법적 제한 사항들을 충분히 인지한 후 입찰에 참여해야 합니다.

임차인의 대항력은 없으나, HUG의 특별 매각 조건에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

* 더블 역세권(2호선, 5호선) 및 대중교통 접근성 우수

* 영등포구청역 인근으로 행정 및 상업 시설 이용 편리

* 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체 수요 확보 가능성

* 감정가 대비 현재 시세 상승 여력 존재 가능성

8.2. 개선/활용 방안

* 현재 공실 여부 및 임대 현황 파악을 통해 공실 리스크 최소화

* 내부 상태 확인 후 필요한 경우 리모델링을 통해 가치 증대

* 장기적 관점에서 지역 개발 계획 및 도시 정비 사업 동향 주시

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

서울특별시 영등포구 당산동2가 11-2번지 씨티타워 오피스텔 제2층 제205호는 전용면적 18.89㎡ (약 5.71평)입니다.

인근 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적대의 시세는 대략 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 128,000,000원이므로, 현재 시장가와 비교 시 소폭 상승 여력이 있거나 비슷한 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 관련 특수 조건 및 건물 노후도 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 추정 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 128,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 없으므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 보증금은 없습니다.

주변 시세 및 물건 상태를 고려하여, 약 135,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리관계 확인, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, HUG와의 조건 협의 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.