나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13831 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 경인중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건중 2층 204호로서 외 벽: 석재(라임스톤 및 화강석) 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기.화재탐지기,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 장방형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약6m, 남서측으로 약6~7m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층),도로(접함),장애물제한표면구역(진입표면),교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524- 3146)관할),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025. 10.20~2026.12.31),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제2층 제204호

1.2. 건물 정보

* 건물명: 포유빌

* 준공일자: 2020년 9월 2일 (신축허가일 기준, 사용승인일: 2021년 4월 16일)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

* 규모: 6층 건물 중 2층 204호

* 총 세대수: 20세대 (도시형생활주택)

* 전용 면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

* 공급 면적: (제공 정보 기준, 집합건물 등기부 요약상 해당 호수 면적 직접 기재 없음)

* 토지 지분: 17.04㎡ (약 5.15평)

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13831 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 감정가: 283,000,000원 (2억 8천3백만원)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 경인중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 상업시설이 혼재된 지역으로 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

* 토지 형상: 인접 도로와 등고평탄한 3필지 일단의 장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북서측 약 6m, 남서측 약 6~7m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층)으로, 도로, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 외국인 등) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 11월 19일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 등기부 요약 및 인수되는 권리

* 소유권 보존 (2021-04-20, 정상용)

* 소유권 이전 (2021-07-15, 유동섭)

* 주택임차권 (2025-08-07, 김영성, 금299,000,000원) - 말소: 인수. 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 299,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 압류 (2024-11-19, 국민건강보험공단) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025-12-16, 김영성, 303,396,694원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김영성 (개인정보 보호를 위해 김 으로 표기)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 15일

* 확정일자: 2021년 7월 5일

* 배당신고일자: 2025년 8월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 상 '주택임차권'은 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 시사합니다. (제공된 '임차인 현황'의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 등기부등본 상 '인수' 표기와 상충될 수 있으므로, 등기부등본 상 인수 기재를 우선적으로 고려해야 합니다.)

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 대항력있는 임차인 존재: 김영성 씨의 경우, 전입일자가 선순위 임차권보다 빠르며, 등기부등본 상 '인수'로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 299,000,000원 전액을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 공동담보, 선순위임차권: 제공된 정보에 공동담보 및 선순위임차권이 명시되어 있어, 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 일부 기간 동안 토지거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 개봉동 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일: 서울 구로구 개봉동 365-4 (참좋은집), 58.32㎡ (약 17.6평), 4층, 21,000만원 (약 360만원/㎡)

* 2026년 7월 1일: 서울 구로구 개봉동 330-8 (한신빌라), 51.48㎡ (약 15.6평), 4층, 25,000만원 (약 485만원/㎡)

* 2026년 7월 1일: 경기 광명시 개봉동 342-1 (파크빌라), 41.52㎡ (약 12.6평), 3층, 13,950만원 (약 336만원/㎡)

4.2. 시세 종합

본 물건의 전용면적은 26.25㎡ (약 7.94평)입니다. 주변 시세를 고려할 때, 평당 약 336만원에서 485만원 수준으로 거래되고 있습니다. 이를 본 물건의 면적에 적용하면 약 2억 7천만원에서 3억 7천만원 사이의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 주변 편의시설: 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 설비

* 승강기, 화재탐지기, 스프링클러, 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 환경

별도의 혐오시설 정보는 제공되지 않았으며, 주거 및 상업시설이 혼재된 일반적인 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 임차인 보증금 인수 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김영성 씨의 보증금 299,000,000원입니다. 등기부등본 상 '인수'로 명시되어 있어, 배당을 통해 보증금을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 이를 모두 부담해야 합니다. 이는 감정가 283,000,000원보다 높은 금액으로, 총 매입 비용에 큰 영향을 미칩니다.

6.2. 공동담보 및 선순위임차권

'공동담보' 및 '선순위임차권' 표기는 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 조사와 주의가 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

본 물건 소재지는 일부 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 서울 구로구 개봉동의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 등기부등본 상 '인수'로 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금(299,000,000원)이 감정가(283,000,000원)보다 높다는 점은 가장 중요한 리스크 요인입니다. 이는 명확한 인수 금액으로, 낙찰가가 낮더라도 최종적인 총 매입 비용이 매우 높아질 수 있음을 의미합니다. 따라서 투자 가치를 판단하기 위해서는 임차인과의 협상 가능성, 향후 배당 절차에서 임차인이 회수할 수 있는 금액 등을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

8.2. 편리한 입지: 개봉동 지역은 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

8.3. 잠재적 가격 메리트 (매우 보수적으로 접근 필요): 임차인 인수 부담을 고려하지 않고 순수 낙찰가만을 본다면, 낮은 낙찰가로 인해 시세 대비 메리트를 확보할 가능성이 있으나, 실제 총 매입 비용은 이를 훨씬 초과할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김영성 씨의 보증금 299,000,000원이 매수인의 인수 부담으로 작용한다는 점입니다.

* 감정가: 283,000,000원

* 인수 보증금 (가장 중요한 부담): 299,000,000원

* 주변 시세 (전용면적 26.25㎡ 기준): 약 277,900,000원 ~ 357,300,000원 (평당 350만~450만원 적용)

매수인이 부담해야 할 총 매입 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 회수하지 못한다고 가정하면, 낙찰가가 50,000,000원일 경우 총 매입 비용은 50,000,000원 + 299,000,000원 = 349,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세 상한선과 거의 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가(낙찰가)는 인수 부담을 고려했을 때 매우 보수적으로 책정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 80,000,000원

이 가격으로 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 약 3억 4천9백만원에서 3억 7천9백만원 사이가 됩니다. 이는 주변 시세와 비교했을 때, 투자로서의 매력도가 매우 낮거나 마이너스일 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다. 본 입찰가는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한다는 가정 하에 산정된 '낙찰가'이며, 최종 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.