나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13912 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 870-60 다안빌라트 제101동 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선·5호선 "까치산역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2016.01.14.) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 세장형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

870-60, 870-61, 870-62, 870-63, 870-64, 870-65, 870-69 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금235,000,000원 / 임대차계약일자 2021년09월14일 / 확정일자 2021년09월27일

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13912 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 245,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 870-60 다안빌라트 제101동 제4층 제403호

건물명: 다안빌라트

주용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

동 정보: 101동

층수: 지하1층/지상6층 중 제4층

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 01월 14일

건물(전유부) 면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

토지(대지권) 면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 연면적 및 주차 정보

대지 면적: 763.4㎡ (약 231평)

건축 면적: 452.4㎡ (약 136.8평)

건폐율: 59.26%

연면적: 1774.79㎡ (약 536.9평)

용적률: 199.59%

세대수: 29세대

주차대수: 총 25대 (실내기계식 23대, 실외기계식 2대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 아파트 관련 규정 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13912)으로, 채권액은 235,000,000원입니다. (접수일자: 2025-12-15)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (박경석)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 15일

확정일자: 2021년 09월 27일

배당신고일자: 2023년 11월 24일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 (을3), 말소 예정

* 서경은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 09월 22일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 서경은의 보증금 미상으로 인한 불확실성 존재)

3.4. 특별 매각 조건

HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 관련 내용이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

즉, 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 동향 (2026년 7월 기준)

* 화곡동 366-36 (더원, 2019년 건축): 19.98㎡, 4층, 216,000,000원

* 화곡동 504-114 (1986년 건축): 37.44㎡, 2층, 150,000,000원

* 화곡동 1014-11 (시원그린빌, 2002년 건축): 37.56㎡, 3층, 160,000,000원

4.2. 상권 특징

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 조성된 건물로, 비교적 신축(2016년 준공)에 해당합니다. 주변은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설도 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 2019년에 건축된 약 6평(19.98㎡) 다세대가 2억 1,600만원에 거래된 점은 본건의 시세를 추정하는 데 참고가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"서울신정초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있습니다. (구체적 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

5.3. 교통 편의

지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 있어 도심 및 주요 지역 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인(서경은)이 존재하며, 보증금액이 미상인 점은 인수 금액 불확실성을 높입니다. 비록 특별 매각 조건에 따라 대항력 포기를 조건으로 하므로 인수 부담이 없을 가능성도 있으나, 실제 입찰 전 명확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획상의 제약

중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 재건축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지거래계약에 관한 허가구역

외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 목적에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 까치산역을 이용한 편리한 교통 환경과 주변 주거 환경은 장점입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인(서경은)의 보증금 미상 및 HUG 인수조건 변경이라는 특수 매각 조건은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인이 대항력을 포기하고 보증금반환청구권을 포기한다는 조건이 명확히 이행된다면 인수 부담은 없을 수 있으나, 이에 대한 철저한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 공항 관련 시설물 보호 및 군사시설 보호구역 등의 제약 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물이므로 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 교통이 편리하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 주변 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 특수 매각 조건과 임차인 관련 사항이 명확히 정리된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 245,000,000원

주변 시세 (2026년 7월 기준): 19.98㎡, 2019년식 다세대 216,000,000원

본건 면적 (32.94㎡), 2016년식 (약 6평형보다 넓고 비슷한 시기 준공)

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 및 HUG 관련 특별 조건으로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되지만, 이에 대한 확실한 법원 확인이 필요합니다. 인수 보증금이 0원으로 확정된다는 가정 하에, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려해야 합니다.

2019년식 19.98㎡(약 6평)가 2억 1,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 32.94㎡(약 10평)의 시세는 2억 1,600만원 이상으로 추정됩니다. 감정가 2억 4,500만원은 다소 높은 수준으로 보입니다.

따라서, 인수 보증금이 0원으로 명확히 확인된다는 전제 하에 , 주변 시세를 반영하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 법원 현황 조사, 임차인 관련 사항 명확화, 현장 방문 등을 통해 반드시 재검토되어야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 서경은 씨의 보증금 및 HUG 인수 조건에 대한 법원의 최종 해석 및 매각기일 공고 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

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