나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경815 [1] 서울특별시 강서구 방화동 620-115 라센트로 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 9호선 "공항시장역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "공항시장역" 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제6층 제602호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2022년 5월 18일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필지 일단의 인접지 및 인접도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 6m 및 노폭 약4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(9)은 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)이며, 기호(3)은 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)이며, 기호(4)는 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)이며, 기호(5)~(8)은 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경815 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 620-115 라센트로 제6층 제602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 422,000,000원

* 토지면적: 11.601㎡ (약 3.51평)

* 건물면적: 44.54㎡ (약 13.47평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 9호선 "공항시장역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 "공항시장역"이 소재하여 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 8월 10일 접수된 하나은행의 근저당권(415,200,000원)입니다.

* 이후 2025년 12월 16일자 하나은행의 임의경매 개시결정(356,072,263원) 및 2026년 1월 27일자 강서구의 압류가 등기되어 있습니다.

* 소유권이전 신탁등기 말소 기록도 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인으로는 문 씨가 보증금 50,000,000원, 차임 950,000원에 거주 중이며, 전입일자는 2024년 8월 28일, 확정일자는 2024년 7월 18일, 배당신고일자는 2026년 1월 30일입니다.

* 그러나 등기부상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 다른 임차인 이 씨는 보증금 및 차임이 0원으로, 전입일자는 2024년 9월 9일이나 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 총 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리

* 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 말소기준권리는 2022년 8월 10일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

* 본 건물은 2022년 5월 18일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 13층 건물로, 본건은 해당 건물의 6층에 위치한 제602호입니다.

* 총 109세대가 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 토지거래허가구역(외국인 등, 아파트 용도)에 해당합니다.

* 또한, 수평표면구역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조 평지붕이며, 본건 호실은 외벽 석재 붙임, 내벽 인테리어 마감, 하이샹시 창호로 구성되어 있습니다.

* 위생설비, 급배수설비, 개별난방(도시가스), 화재탐지 및 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

* 임차인 문 씨는 대항력은 없으나, 보증금 5천만원이 존재하므로 배당 여부를 신중히 확인해야 합니다.

* 이효상 씨는 보증금이 없는 것으로 보이나, 전입일자 외 정보 부족으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 이용상태 관련 리스크

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

6.3. 토지이용계획상 리스크

* 공항 인근 지역으로 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 지정 등으로 인해 향후 건물 신축이나 증축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 또한, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 지정 등도 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 주변 혐오시설

* 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재하는지에 대한 명확한 내용은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2022년 준공)인 오피스텔로, 공항시장역 인근의 교통 및 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 4억 2,200만원 수준이며, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

* 임차인의 대항력은 없으나 보증금이 존재하며, 토지이용계획상 공항 관련 규제 및 제한사항이 다수 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 깔끔한 상태 유지

* 지하철 9호선 공항시장역 역세권으로 교통 편리

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 용도로 활용 가능성

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔이 2024년 12월 42,629만원, 2025년 10월 42,647만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 42,200만원이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 420,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 낙찰가는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.