나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13908 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 내 제6층 제602호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13908 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제6층 제602호

건축물현황: 우미휴먼빌, 철근콘크리트구조, 2019년 05월 20일 사용승인

전용면적: 34.78㎡ (약 10.52평)

공동주택 분류: 다세대주택 (이용 상태: 오피스텔)

감정가: 288,000,000원

토지지분: 15.70㎡ (약 4.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북서측 인근

주변 환경: 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통

교통: 차량 출입 용이, 인근에 노선 버스정류장 소재, 제반 교통 여건 보통

1.2. 권리분석

총 채권액: 1,559,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-08-30)

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2025-12-15)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

인수되는 권리/부담: 없음 (특별매각조건 및 임차인 대항력 포기로 인해)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(배 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-09-29

확정일자: 2021-08-27

배당신고일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고: 본 건 임차인은 보증금 280,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2021-09-29, 확정일자 2021-08-27임. 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 인수한 것으로 보이며, 매각 조건상 매수인에게 대항력이 포기되어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

물건 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 (주거지대)

인근 상업시설: 지역 내 소규모 상가 및 편의시설 존재. 독산3동주민센터 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

잠재적 가치: 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력 보유.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 독산3동주민센터, 인근 버스정류장 등

주변 환경: 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 밀집 지역으로 조용한 주거 환경 예상.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등 대상 (2025.08.26.~2026.08.25, 2025.10.20.~2026.12.31) (본 건 매수인이 외국인 등인 경우, 해당 기간 내 계약 시 허가 필요)

군사시설보호구역: 대공방어협조구역 (고도 제한 등 준수 필요)

건축물 노후화: 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 필요성 고려.

주변 개발 제한: 도시계획구역, 중점경관관리구역 등으로 인해 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

주변 시설: 지도상으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 군사시설보호구역(대공방어협조구역)에 해당함.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택(오피스텔 용도)으로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 주거지대에 속해 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다.

강제경매로 진행되었으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 존재하나, 대항력이 없고 매각 조건상 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

감정가는 288,000,000원이나, 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 시세는 이를 상회할 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역, 군사시설보호구역 등 일부 공법상 제한사항이 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 임차인의 대항력 포기 조건으로 인한 명확한 권리관계 및 인수 부담 없음.

비교적 신축 건물(2019년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 용이.

감정가 대비 실거래가 상승 가능성: 감정가 2.88억원 대비 최근 실거래가 상승 잠재력 높음.

주거지대 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 건의 면적(34.78㎡)과 건물 연식(2019년)을 고려할 때, 인근 유사 면적 다세대주택의 매매가가 3.25억원 ~ 4.4억원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가 288,000,000원에서 120~125% 수준을 예상 입찰가로 산정하며,

현 시세 및 권리관계의 명확성을 고려하여, 345,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 물건 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.