나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13870 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-64 현대힐타운 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 "독산역" 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 외장석 및 벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 동측과 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금천구 독산동 1006-64, 1006-165 공히 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 건물 내 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13870 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-64 현대힐타운 제3층 제304호

용도: 오피스텔

감정가: 250,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

토지지분: 17.98㎡ (약 5.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.56㎡ (약 11.67평)

건물지분: 38.56㎡ (약 11.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 상세정보

건축물 용도: 다세대주택, 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2016년 10월 27일

지상 층수: 8층

해당 층수: 3층 (전유부)

해당 호수: 304호 (전유부)

총 세대수 (해당 건물): 16세대 (다세대), 8개 호실 (오피스텔)

건축면적: 202.8㎡

연면적: 982.58㎡

건폐율: 51.51%

용적률: 249.58%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 또한, "가산중학교"가 남측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 "독산역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 동측과 서측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 현재까지 총 10건의 권리 변동이 있었으며, 그 중 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025-12-15)이 본 경매 사건의 근거가 됩니다. 말소기준권리는 2022년 12월 9일자 서울특별시 금천구의 압류(갑3)이며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김광욱)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 27일

확정일자: 2022년 9월 15일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 특이사항

본건의 매각은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건"으로 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없으며, 임차인은 매수인에게 보증금 반환 청구권을 행사할 수 없음을 의미합니다. 즉, "인수 보증금 합계"는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거용 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 독산역 역세권으로서 배후 수요가 존재하며, 주변 상권은 주거 밀집 지역의 특성을 띕니다. 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 인근에 다양한 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상되며, 가산중학교 등 교육시설 접근이 용이합니다. 독산역을 통한 시내 접근성이 뛰어나고, 버스 노선 또한 다양하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: "기타참고사항"에 임대관계 미상이며, 외부 관찰 및 주위 탐문, 표준적 이용 상태를 참고하여 평가하였으므로 실제와 상이할 수 있다고 명시되어 있습니다. 정확한 내부 상태 및 현황 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31) 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수인에게 거래 제한이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건 서울특별시 금천구 독산동 현대힐타운 오피스텔은 독산역 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있으며, 감정가는 2억 5천만원입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 38.56㎡(약 11.67평)입니다. 권리관계상 다수의 압류, 가압류가 존재하나 모두 말소될 예정입니다. 가장 중요한 특징은 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건으로 인해 임차인의 보증금 2억 6천만원에 대한 인수 부담이 없다는 점입니다. 다만, 임대 관계가 불분명하고 외부 관찰 위주로 평가되었을 가능성이 있어, 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정에 따른 매수 제한 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 독산역 역세권으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 임차 보증금 2억 6천만원의 인수 부담이 없어 실질적인 투자 비용 절감.

* 감정가 2억 5천만원 대비 현재 시세 파악 후 저가 매수 기회 탐색.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원입니다. 임차인의 보증금(260,000,000원)을 인수할 필요가 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 시점의 정확한 시세 분석이 선행되어야 합니다. 주변 부동산 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현재 시점에서의 상세한 시세 조사가 완료된 후에 산정 가능하나, 감정가 수준에서 시작하여 시장 상황과 경쟁 입찰 정도에 따라 240,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 본건의 경우, 매각 조건상의 특이사항 및 현황 파악의 불확실성 등을 감안하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.