나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13907 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제6층 제606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설, 아파트 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 "가양역"등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하 2층 / 지상 18층 건물 내 제6층 제606호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 기계식 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으므로 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 오경택의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13907 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제6층 제606호

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

토지면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

토지지분: 2.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

건물지분: 13.89㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 대항력 없음)

건축물대장상 사용승인일: 2020-04-09 (json 기반)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '가양역' 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 18층 건물 내 제6층 제606호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시창호임.

이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 기계식 주차시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 소재 건물 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.05 지정, 2029.09.09까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트/다가구/연립/다세대 용도, 2025.08.26.~2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03) 등이 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (강서세무서장) - 2023-06-09 접수 (등기부요약 갑6)

진행 경매 사건: 서울남부지방법원 2025타경13907 (1) (부동산강제경매, 채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 179,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 박산비

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-12-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (오경택)

보증금: 179,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-09-27, 확정일자: 2021-09-13, 배당신고일자: 2023-10-13

대항력: 없음

비고: 채권자로서 강제경매를 신청한 주체임.

* 임차인: 이지혜

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-02-24

대항력: 없음

비고:

등기부 요약 (주요 내용):

* 을1: 주택임차권 (오경택, 179,000,000원) - 매각으로 인해 말소 예정

* 갑6: 압류 (강서세무서장) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사) - 매각으로 인해 말소 예정 (본 경매 사건)

물건명세서 참고사항:

임차인 오경택의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이는 매수인에게 해당 잔액에 대한 보증금 반환 책임이 없음을 의미합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (주요 권리는 모두 매각으로 소멸 예정).

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 서울 강서구청 및 지하철 가양역 인근의 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 이러한 입지 조건은 소규모 상업 활동 및 주거/업무용 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 강서구청, 병원, 은행, 관공서 등 주요 공공 및 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

교통: 지하철 5호선 가양역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주거환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 북동측으로 강서구청이 있으며, 전반적으로 주거 및 상업 시설이 밀집된 생활권입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건부 매각으로, 권리관계는 정리되나 해당 조건의 명확한 이해가 필요합니다.

소형 면적: 전용면적 13.89㎡(약 4.20평)으로, 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 활용이 제한될 수 있습니다.

도시계획 제한: 공항 관련 구역, 최고높이 제한, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다수의 도시계획상 제한 사항이 존재하여, 향후 건물 활용 및 증개축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

감정가와 시세 차이: 감정가(182,000,000원) 대비 최근 거래가(2024년 3월, 13.42㎡ 기준 135,000,000원) 간의 상당한 차이를 보이며, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

혐오시설: 주변 조사를 통해 확인한 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 지하철 5호선 가양역과 강서구청이 인접하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 입지를 자랑합니다. HUG 관련 조건부 매각으로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없으나, 복잡한 권리 관계에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 최근 거래가와 감정가 사이의 격차를 고려할 때, 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 요구되며, 다양한 도시계획 제한 사항은 향후 활용 방안 수립 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 가양역 도보 이용 가능 거리로 우수한 교통 환경을 제공합니다.

행정 및 생활 편의시설 인접: 강서구청 등 주요 공공기관 및 상업시설 접근성이 뛰어나 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

소형 면적 투자: 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 사업에 적합합니다.

권리관계 명확화: HUG 관련 조건부 매각으로 인해 보증금 인수 부담 없이 명확한 권리 관계 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

최근 매매가 (2024년 3월, 13.42㎡ 기준): 135,000,000원

본건 건물면적: 13.89㎡

최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 실질 시장 가치는 약 140,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가와 최근 시세의 차이, 그리고 HUG 관련 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 시세 반영 및 낙찰 가능성을 고려하여 적정 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.