나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13873 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 '독산3동 주민센터' 북측 인근에 위치하는 '헤리움팰리스' 제2층 제204호로서 인근에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 본건 인근에는 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상7층 건물 중 제2층 제204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 현황 '주거용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 962-13 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 김영윤의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13873 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제2층 제204호

용도: 다세대주택

건축물대장상 용도: 공동주택(다세대주택, 오피스텔)

감정가: 295,000,000원

토지면적: 10.23㎡ (약 3.09평)

토지 지분: 10.2256㎡ (약 3.09평)

건물면적: 25.64㎡ (약 7.75평)

건물 지분: 25.64㎡ (약 7.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 '독산3동 주민센터' 북측 인근에 위치한 '헤리움팰리스' 건물 내 제2층 제204호입니다. 인근에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량을 이용한 이동이 용이한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 중 제2층 제204호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감 등으로 되어 있습니다. 2020년 5월 27일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 토지 이용 현황

인접 도로 대비 완만한 경사의 부정형 토지이며, 현황은 '주거용 건부지'로 이용 중입니다. 본건 서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 독산3동 주민센터와 같은 공공시설이 인근에 위치합니다. 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 서울남부지방법원 2025년 12월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

이 외 공유자전원지분 이전(갑2), 소유권보존(갑1)이 존재하며, 말소될 권리로는 주택임차권(을3, 김영윤), 압류(부천세무서장, 부천시) 등이 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: RUZIEV JAMSHIDABDIRASHID UGLI

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 2일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임에도 불구하고 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: RUZIEVASARVINOZKHONSHUKHRATBEKKIZI

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 2일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임에도 불구하고 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김영윤)

보증금: 295,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 18일, 확정일자: 2021년 9월 6일

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 선순위 임차권 등기가 존재하나, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 김영윤의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각될 예정입니다.

* 인수 보증금

명시된 인수 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세

본건과 유사한 건물들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 6일 거래된 53.72㎡(약 16.25평) 다세대주택이 44,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 819만원).

- 2026년 5월 5일 거래된 29.87㎡(약 9.04평) 다세대주택이 32,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,088만원).

- 2026년 5월 1일 거래된 21.99㎡(약 6.65평) 연립주택이 14,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 637만원).

* 분석

본건은 전용면적 25.64㎡(약 7.75평)으로, 가장 유사한 거래 사례인 29.87㎡(약 9.04평)의 32,500만원 거래가를 기준으로 환산 시, 평당 약 1,088만원으로 계산하면 약 27,875만원 수준입니다.

감정가 295,000,000원과 비교했을 때, 최근 거래 사례상으로는 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 건물의 신축 연도(2021년 사용승인) 및 내부 상태 등에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의시설

단지 인근에 독산3동 주민센터가 위치하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 교통 편의시설

인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 서울 시내 각지로의 접근성이 양호합니다.

* 교육 및 기타 시설

주변에 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 위험

두 명의 임차인(RUZIEV JAMSHIDABDIRASHID UGLI, RUZIEVASARVINOZKHONSHUKHRATBEKKIZI)이 '대항력 있음' 상태이며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 특수한 상황으로 판단됩니다. 이들의 실제 점유 여부 및 법적 지위에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

주택도시보증공사(김영윤) 관련 임차권은 조건부로 매각 후 소멸될 예정이나, 관련 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 제대로 이행되는지 확인이 필요합니다.

* 가격 변동 위험

감정가 대비 최근 매매 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이에 따라 낙찰 후 가격 상승보다는 하락의 위험이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획 관련 제약

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 해당 부동산의 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 건물 내 다세대주택으로, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인들의 특수한 보증금/차임 조건(0원)과 HUG 관련 임차권의 처리 조건은 낙찰자에게 추가적인 부담 또는 위험 요인이 될 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 시세 분석 결과 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮습니다.

* 비교적 신축 건물로 유지 보수 부담이 적을 수 있습니다.

* 입지 조건 및 교통망은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로 잠재적 리스크와 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 270,000,000원 사이를 제안합니다.

이 예상가는 감정가 295,000,000원 대비 약 15~8% 낮은 수준이며, 가장 유사한 면적의 거래 사례(29.87㎡, 32,500만원)의 평당 단가를 적용한 금액(약 27,875만원)을 참고하여 산정되었습니다.

다만, '대항력 있음' 임차인의 실제 권리 범위, 명도 가능성, 그리고 HUG 관련 조건의 이행 여부 등 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 파악한 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.