나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13819 [1] 서울특별시 강서구 방화동 589-25 마곡엠타운-102 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "신방화역 및 공항시장역(지하철9호선)", "개화산역(지하철5호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2019.10.16) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참고 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상불건 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13819 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 589-25 마곡엠타운-102 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

감정가: 281,000,000원

토지면적: 19.62㎡ (약 5.93평)

토지지분: 19.6215㎡

건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

건물지분: 28.98㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조

건물층수: 6층 중 2층

사용승인일: 2019년 10월 16일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 9호선 "신방화역", "공항시장역"과 지하철 5호선 "개화산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

물건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 잔금 납부 및 소유권 이전 등기 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정 / 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 대상 / 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일, 아파트 용도)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 1일 접수된 경기광주세무서장의 압류입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 소유권 보존: 위용복 (2019.10.21)

* 소유권 이전: 이소영 (2020.12.07, 매매)

* 주택 임차권: 김홍주 (2022.11.18 등기, 보증금 259,000,000원, 전입 2020.11.06, 확정 2020.10.12) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.10, 보증금 259,000,000원) - 본 경매 사건

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁으로 말소될 권리인 주택 임차권(을3) 및 강제경매(갑4) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 인수되는 권리

특별히 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-06

* 확정일자: 2020-10-12

* 배당신고일자: 2022-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

3.6. 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 대항력 있는 임차인의 부담이 없음을 의미합니다.

3.7. 집합건물 등기부요약

총 등기부채권액은 259,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 마곡팰리스 (2017년식, 38.95㎡): 2026년 7월 7일, 306,000,000원 (약 7,850,800원/㎡)

* 대림캐슬 (2015년식, 29.97㎡): 2026년 7월 6일, 253,000,000원 (약 8,441,800원/㎡)

* 럭키밸리존 (2003년식, 57.69㎡): 2026년 7월 1일, 260,000,000원 (약 4,506,700원/㎡) - 연식 및 면적 차이 큼

4.2. 본 물건 시세 평가

본 물건은 전용면적 28.98㎡, 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다. 최신 매매 사례 중 대림캐슬(29.97㎡, 2015년식, 253,000,000원)과 마곡팰리스(38.95㎡, 2017년식, 306,000,000원)를 비교 대상으로 볼 때, 본 물건의 감정가 281,000,000원은 최신 매매 사례와 비교 시 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됩니다. 다만, 신축 연식 등을 감안하면 시장 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

"서울방화초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택이 밀집하여 주거 환경이 안정적입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

지하철 9호선, 5호선 역세권으로 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 유해시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 주거 및 상업 시설 위주로 개발되어 있어 특별한 유해 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 공항 시설 보호구역에 해당하므로 항공기 소음 등 관련 사항은 현장 방문 시 재확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약 허가구역 지정

본 물건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 매각 후 잔금 납부 시 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 허가 절차에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 "인수조건 변경" 및 "공동담보" 조건이 명시되어 있습니다. 이러한 특수 조건은 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 HUG 및 관련 기관에 정확한 내용을 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보 여부

공동담보 물건은 하나의 채무를 여러 부동산에 담보로 설정한 경우입니다. 본 물건 외 다른 공동담보물이 존재하는 경우, 해당 물건의 경매 진행 상황이나 처리 결과가 본 물건의 낙찰 및 소유권 이전 절차에 간접적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정인 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 특수 조건 등 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 마곡지구 개발과 연계한 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발에 따른 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 2019년 준공으로 신축급에 해당하여 즉시 입주 또는 임대 용이.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 안전한 물건.

* 지하철역(9호선, 5호선) 이용이 편리한 역세권 입지.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

최근 매매 사례 분석 시, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 1㎡당 약 785만원에서 845만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 전용면적은 28.98㎡입니다.

이를 기준으로 환산한 시장 가치는 약 227,500,000원 ~ 244,600,000원 수준입니다.

감정가(281,000,000원)가 시장 가치보다 다소 높게 책정되었으나, 신축 연식과 마곡지구의 잠재력을 고려할 때, 감정가 이하에서 낙찰받는 것을 목표로 하되, 경쟁 구도를 감안하여 적정선을 설정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가

권리상 인수 부담이 없고 신축 연식임을 고려하여, 시장 가치 상단보다 다소 높고 감정가보다는 낮은 수준인 260,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

보수적인 접근을 고려한다면 260,000,000원, 시세 상승 가능성을 더 높게 본다면 270,000,000원까지도 고려해볼 수 있습니다.

최종 권장 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.