나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13808 [1] 서울특별시 강서구 공항동 673-10 마곡대림밸리 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하며 "송정중학교" 북측 인근에 위치함. 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물내 제3층 제301호로서 (사용승인일: 2019.12.04) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 필로티주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.2 0.~2026.12.31),도시관리계획 입안중

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 서울특별시 강서구 공항동 673-10번지 마곡대림밸리 제3층 제301호에 소재하는 도시형생활주택입니다. 건물 사용승인일은 2019년 12월 04일입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 15.98㎡ (약 4.83평)이며, 토지 지분은 15.979999999999999㎡ (약 4.83평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 26.20㎡ (약 7.92평)이며, 건물 지분은 26.2㎡ (약 7.92평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 매각 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13808 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 243,000,000원입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, "송정중학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 05월 19일 강서세무서장의 압류 (등기부 을3)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존(주식회사대림캐슬), 소유권이전(고완석), 압류(강서세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 기재되어 있습니다. 매각으로 인해 말소기준권리 하단의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (남궁*)

* 보증금: 232,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-24

* 확정일자: 2021-01-25

* 배당신고일자: 2023-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, 주택임차권 등기가 존재하나 말소될 예정입니다.

* 임차인: 정명우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-11

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 강서구 공항동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 김포공항과 인접하여 관련 수요가 존재합니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

주변의 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 송정중학교가 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 6층 건물이며, 본건은 제3층 제301호입니다. 2019년 12월 04일 사용승인을 받았습니다.

5.2. 건물 내부 시설

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 필로티 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경보호구역(상대, 절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 공항 관련 시설 보호 및 군사시설 보호구역 지정으로 인해 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 권리상 쟁점

본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건이며, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사(채권자)는 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 임차인 남궁*의 주택임차권 등기는 말소될 예정이며 대항력이 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 대부분 주거 및 상업시설로 구성되어 있으며, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다. 다만, 김포공항과 인접해 있다는 점은 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 공항동 소재 마곡대림밸리 내 도시형생활주택으로, 감정가 2억 4,300만원에 경매 진행 중입니다. 건물 연식(2019년)이 비교적 최신이며, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 하단의 모든 권리는 소멸 예정입니다. 임차인 관련 인수되는 보증금은 없으므로 권리상 위험은 적습니다. 다만, 공항 관련 지역으로 다양한 법적 규제가 적용될 수 있으므로 투자 전 관련 법규 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2019년 사용승인)로 인한 높은 상품성.

* 강서구 공항동 일대의 주거 수요 및 향후 개발 가능성.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자.

* HUG 인수조건 변경 및 특별 매각 조건으로 인한 절차 진행 원활성 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 243,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 26.20㎡ (약 7.92평)의 전용면적을 가진 2019년 준공된 도시형생활주택입니다. 최근 인근 유사 물건의 거래 사례를 분석한 결과, 2017년식 29.84㎡ 물건이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산 시 평당 약 10,050,000원 수준으로, 본건의 면적(26.20㎡)에 적용하면 약 263,310,000원의 시세가 형성될 수 있습니다. 본건의 감정가 243,000,000원은 이러한 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 주변 시세 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 소폭 높은 260,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.