나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13856 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡8동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '까치산역(지하철 2호선 및 5호 선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상5층 건 내 제 2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.07.13) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 신도희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13856 (1) 서울남부지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 392-33번지 에스케이지음 제2층 제201호에 위치한 다세대주택입니다.

건물 사용승인일은 2021년 07월 13일이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상5층 건물 중 제2층 제201호입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가액은 264,000,000원입니다.

토지 면적은 15.48㎡ (약 4.68평)이며, 건물 면적은 25.98㎡ (약 7.86평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '화곡8동주민센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장과 '까치산역(지하철 2호선 및 5호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로로는 본건 토지 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 신청한 강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 01월 27일자 남부천세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-10-17, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (신도희 승계)

보증금: 305,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-30, 확정일자: 2021-07-23, 배당신고일자: 2023-09-07, 대항력: 없음

주의사항으로, 임차인 신도희의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수하는 보증금이 없음을 의미합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 2021년 7월에 사용승인된 다세대주택으로, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

공부상 '다세대주택'으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건 소재지는 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '원추표면구역', '대공방어협조구역'으로 지정되어 있어 공항 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

또한, '과밀억제권역'에 해당하며, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 외국인 등의 토지거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

건물 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다세대주택으로, 까치산역 인근의 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. HUG 관련 인수 조건이 명확히 제시되어 있어 권리관계가 단순한 편이나, 공항 관련 제한사항이 존재합니다. 감정가 대비 시장 시세 분석 결과, 입찰 시 고려할 만한 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 까치산역 인근으로 우수한 교통 환경

* 주변 편의시설 및 주거 환경 양호

* HUG 인수 조건 변경으로 인한 권리관계 명확성

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건의 전용면적(25.98㎡) 기준 시세는 평당 약 3,500만원에서 3,600만원 선으로 추정됩니다. 감정가(264,000,000원)는 약 10,160,000원/㎡ 수준입니다.

최근 거래된 유사 건물의 시세(약 21,600만원, 19.98㎡)를 고려할 때, 본건의 시세는 약 280,000,000원에서 285,000,000원 범위로 예상됩니다.

따라서, 잠재적 리스크 및 권리사항을 종합적으로 고려하여 270,000,000원에서 275,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.