나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13813 [1] 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 지하철역(구로역:1호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건 내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2020.03.06.) 외 벽 : 석재타일붙임 등 마감. 내 벽 : 타일붙임 등 마감. 창 호 : 하이샷시창호 마감.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비, 난방시설, 피로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 인접지 대비 평지, 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약13미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어있음. 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13813 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 290,000,000원

토지면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

건물면적: 34.35㎡ (약 10.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 주변에 "구일중학교"가 북동측 인근에 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 지하철 1호선 구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로는 노폭 약 13미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리(갑7)는 2023년 7월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기사항전부증명서 상 채권최고액은 864,000,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(주찬양)

- 보증금: 297,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 10월 21일

- 확정일자: 2022년 9월 28일

- 배당신고일자: 2024년 10월 30일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권(을3)이 등기되었으나 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 조건부 매각으로 인해 보증금 인수 의무는 발생하지 않습니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 정해준 외 2명 (2020.03.24.)

- 공유자전원지분전부이전: 공대영 (2020.09.17.)

- 주택임차권: 주찬양 (297,000,000원, 2022.09.28. 확정, 2022.10.21. 전입, 말소 예정)

- 가압류 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (567,000,000원, 2023.07.12.)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (297,000,000원, 2025.12.10., 본건 경매 사건)

- 압류: 국민건강보험공단 (864,000,000원, 2025.12.16.)

* 특별매각조건:

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이며, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건으로 인해 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역(구로동)의 다세대주택 거래는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 2일 거래된 41.22㎡(구로동 739-41) 물건은 19,500만원에 거래되었으며, 평당 약 473,071원에 해당합니다. (1994년 준공)

- 2026년 7월 1일 거래된 29.84㎡(구로동 112-24, 어반하우스) 물건은 28,200만원에 거래되었으며, 평당 약 944,906원에 해당합니다. (2023년 준공)

- 2026년 7월 6일 거래된 21.75㎡(구로동 448-81, 스위티하우스) 물건은 29,990만원에 거래되었으며, 평당 약 1,378,850원에 해당합니다. (2012년 준공)

본건은 2020년 3월 사용승인된 도시형생활주택으로, 건물 면적 34.35㎡에 대한 감정가는 29,000만원(약 844,250원/㎡)입니다.

비교적 신축 건물(2020년 준공)에 속하며, 주변 최근 거래 사례의 가격대를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 특히 2023년 준공된 건물의 거래가액(약 944,906원/㎡)과 유사한 수준을 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 구일중학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 3월 6일에 사용승인을 받았으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 시설과 승강기, 피로티 주차장을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 상 여러 제한사항이 있습니다.

- 도시지역, 준공업지역

- 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면)

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

- 토지거래계약에관한허가구역 (대상: 아파트 등, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

위 토지이용계획은 향후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구의 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

특히, 매각으로 인해 발생하는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점으로 작용할 것으로 보입니다.

주택도시보증공사 관련 특수 조건으로 인해 권리관계가 명확하게 정리될 예정이므로, 낙찰자는 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

- 신축급 건물 (2020년 준공): 최신 건축 기준을 만족하며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

- 부담 없는 인수 조건: 임차인 보증금 인수 의무가 없어 실질적인 투자 금액을 낮출 수 있습니다.

- 편리한 교통 및 생활 환경: 구로역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주거지로서의 기능성이 높습니다.

- HUG 관련 조건 명확화: 권리관계 정리가 확실하여 투자 리스크가 감소합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 290,000,000원 (2억 9천만원) 기준으로, 주변 시세 및 건물 상태, 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가를 비교했을 때, 본건의 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.