나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52360 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철역(6호선,응암역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 지하1층/지상8층 건물 중 제8층 제803호로서 (사용승인일:2020.07.31), 외벽 : 석재 및 벽돌붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 주차시설, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 조성한 대체로 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역( 허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52360 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 8층803호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설 혼합)

감정가: 257,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.83㎡ (약 3.27평)

건물면적: 25.94㎡ (약 7.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 응암역이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남동측으로 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 정보

주요 채권자는 주택도시보증공사이며, 총 채권액은 275,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 1일

* 확정일자: 2021년 8월 2일

* 배당신고일자: 2023년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 우선변제권만 주장하며, 대항력 및 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.

3.3. 등기부상 권리 관계

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (김재호)

* 갑4: 소유권이전 (함연희, 매매)

* 을1: 주택임차권 (강남규, 275,000,000원, 전입 2021.10.01, 확정 2021.08.02, 말소)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 275,000,000원, 말소기준권리)

3.4. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 갑5, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등기이며, 등기부채권 총액은 275,000,000원입니다.

3.5. 인수되는 권리 분석

권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 신사동 일대의 다세대 주택은 건축 연도, 면적, 층수 등에 따라 매매가가 상이합니다.

* 2026년 5월 거래된 서울 은평구 신사동 342-28 (신한노블레스) 82.37㎡(약 24.9평)는 3.9억원에 거래되었습니다 (평당 약 1,566만원).

* 2026년 5월 거래된 서울 은평구 신사동 4-33 (미건빌라) 58.71㎡(약 17.7평)는 2.11억원에 거래되었습니다 (평당 약 1,192만원).

* 2026년 5월 거래된 서울 은평구 신사동 38-5 (하나쉐르빌) 43.53㎡(약 13.1평)는 2억원에 거래되었습니다 (평당 약 1,527만원).

4.2. 시세 종합 의견

본건(신성에버빌 8층 803호)은 건물 사용승인일 2020년 7월 31일로 매우 신축에 속하며, 전용면적 25.94㎡(약 7.85평)의 소형 주거용으로 파악됩니다. 비교 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 더 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다. 신축 건물의 장점과 소형 면적의 희소성을 고려할 때, 평당 가격은 비교 사례보다 높게 형성될 수 있습니다. 감정가 257,000,000원(평당 약 3,274만원)은 이러한 신축 효과와 소형 면적의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 중 제8층 제803호로서, 2020년 7월 31일에 사용 승인되었습니다. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 및 벽돌붙임 등, 내벽은 표기 없음, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 및 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 지정 기간 1: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 지정 기간 2: 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (허가대상 용도: 아파트)

현재 시점(2026년 9월 3일)은 두 허가구역 지정 기간 내에 해당하므로, 매수인은 거래 시 관할 관청으로부터 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

임차인으로 등재된 주택도시보증공사가 매각 조건에 따라 대항력을 포기하고 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차 보증금 관련 금전적 부담을 지지 않음을 의미하나, 계약 체결 시 해당 조건을 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 본건 임차인(주택도시보증공사)은 명도 조건에 동의한 것으로 보입니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(산업단지, 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 전용면적 25.94㎡의 소형 주거 공간입니다. 비교적 신축인 점, 소형 면적의 희소성, 역세권 인접성 등을 고려할 때 투자 및 실거주 가치가 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 내에 위치하여 매수인의 허가 취득이 필수적이며, 복잡한 권리 관계(HUG 관련)에 대한 정확한 이해가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮고 유지보수 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 수요가 높은 서울 도심 지역에서 희소성 있는 소형 주거 공간입니다.

* 역세권 인접: 지하철 6호선 응암역 이용이 가능하여 교통 편의성이 있습니다.

* 혼합 용도 건물: 주거 및 업무시설이 함께 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,000,000원입니다. 이는 신축 건물이라는 점과 서울 시내 소형 주택의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

주변 시세와 비교 시, 본건의 평당 가격은 상대적으로 높게 책정되었으나, 신축 건물의 특성을 감안하면 타당성이 있습니다.

토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 조건 등을 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가의 90% ~ 95% 수준인 약 231,000,000원 ~ 244,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

최적 입찰가로 약 235,000,000원을 제시합니다. (이는 주변 시세, 건물 상태, 권리 관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.