나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52359 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 역촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층건내 5층 501호로서, (사용승인일: 2021.04.05) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 다세대주택 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6m 내외, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 84-4, 84-19 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교 육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52359 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 282,000,000원

토지면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

토지 지분: 15.579999999999998㎡

건물면적: 39.64㎡ (약 12.00평)

건물 지분: 39.64㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 2021년 04월 05일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층 건물 내 5층 501호

주요 용도: 업무시설(오피스텔)

총 세대수: SM벨리체 건물 총 28호 오피스텔 (A동 기준 16호)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 6호선 역촌역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52359))

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑6, 접수일자 2025-12-12)

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 주택도시보증공사(남은영)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-02

* 대항력: 없음

권리분석상 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 주체로서, 임차인의 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출하였기 때문입니다.

3.3. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부 상 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

* 등기부 상 채권 총액은 275,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주위가 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교통 편의성

지하철 6호선 역촌역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통망

차량 접근성이 좋으며, 인근 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 등 대상, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.

* 허가대상 용도: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.

이로 인해 외국인 또는 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 (주의: 권리분석 상 대항력 없음으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 사항 확인 필요)

등기부 상 선순위 임차권(주택임차권)이 존재하나, 권리분석 상 대항력이 없고 보증금 인수 대상이 아닌 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항이 있는바, 이는 HUG의 보증 이행 및 임차권 말소 관련 조건이므로 매수인이 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 특히 HUG 관련 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 투자 가치가 높습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 양호한 건물 상태 기대

* 권리 분석상 인수할 보증금 및 부담이 없음

* 대항력 없는 선순위 임차권으로 명도 용이 예상

* 역세권(6호선 역촌역) 인근으로 교통 편리

* 주변 시세 대비 저평가 가능성

9. 예상 입찰가

현재 본건과 유사한 오피스텔의 거래 사례를 고려할 때, SM벨리체 A동 5층 501호(전용면적 39.64㎡)의 시세는 대략 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 8,200만원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여 경매 물건의 특성 및 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 2억 5,000만원 ~ 2억 8,000만원 을 제안합니다.

* 주의사항: 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 및 법원 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 토지거래허가구역 지정 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역(서울특별시 은평구 응암동 84-4)에서 공개된 정보상, 직접적으로 주거지에 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 인접하여 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.