나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13709 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 476 한마을아파트 제116동 제22층 제2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉역(1호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근에 아 파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 개봉역(1호선)지하철이 소재하 는 바, 제반 대중교통 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사스라브지붕 지하2층/지상24층(116동) 건으로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 미상임 창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 단지내 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 476 :도시지역, 준공업지역(2015-11-13), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13709 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 476 한마을아파트 제116동 제22층 제2201호

용도: 아파트

건물 현황: 집합건물 (총 24층 중 22층)

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 경사슬라브 지붕

건물 면적: 149.97㎡ (약 45.37평) (전용 면적)

건물 지분: 149.97㎡ (약 45.37평)

토지 면적: 51.09㎡ (약 15.45평)

토지 지분: 51.09㎡ (약 15.45평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용승인일: 1999년 4월 30일

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 1,110,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 3,417,138,000원

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 개봉역이 인접해 있어 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉역(1호선)' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 안정적입니다.

개봉한마을 아파트는 총 26개동, 1983세대로 구성되어 있습니다.

단지 내 포장도로를 통해 외곽 공공도로와 쉽게 연결됩니다.

2.3. 도시계획 및 규제

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역(2015-11-13), 도로(접합)

건축 규제: 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

교통 규제: 장애물 제한 표면구역 (공항시설법)

교육 환경: 교육환경보호구역 (정확한 사항은 남부교육청 확인 필요)

안보 규제: 대공방어협조구역 (해발 165m 이하, 수도방위사령부 관할)

기타 규제: 과밀억제권역 (수도권정비계획법), 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

허가 구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트: 2025.10.20~2026.12.31 / 외국인 등: 2025.8.26~2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 (1999-06-17): 주식회사세아제강

소유권 이전 (1999-08-14): 김기욱

소유권 이전 (1999-11-24): 최영걸

근저당권 (2022-04-29): 하나캐피탈주식회사, 840,000,000원 (말소기준권리)

가압류 (2022-05-06): 주식회사진명오토파츠, 500,000,000원 (말소)

가압류 (2022-05-13): 김현철, 750,000,000원 (말소)

가압류 (2022-05-13): 김유성, 500,000,000원 (말소)

가압류 (2022-05-18): 유석, 542,138,000원 (말소)

가압류 (2022-05-20): 한화손해보험, 285,000,000원 (말소)

소유권 이전 (2022-06-28): 유영순 (재산분할)

강제경매 (2025-12-11): 김유성 외 1명, 671,167,937원 (2025타경13709의 본압류 이행, 말소)

3.2. 채권자 및 채무 총액

주요 채권자로는 하나캐피탈주식회사(근저당), 김유성 외 1명(강제경매) 등이 있습니다.

등기부상 채권 총액은 3,417,138,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 하나캐피탈주식회사의 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 기재된 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 파악되지 않았습니다 (미상임).

(주의) 임차인 정보가 명확하지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

더 넓은 범위의 상업 및 문화 시설은 지하철 1호선 개봉역을 중심으로 형성된 상권을 통해 이용할 수 있습니다.

4.2. 시장 동향 및 실거래가 분석

최근 매매 사례 (2026년 7월, 10,000원 단위):

* 59.57㎡ (약 18평) 아파트: 96,000,000원 ~ 97,900,000원

* 84.57㎡ (약 25.6평) 아파트: 105,000,000원

최근 전월세 사례 (2026년 6월~7월, 10,000원 단위):

* 59.57㎡ (약 18평) 아파트: 보증금 48,000,000원 (23층)

* 84.57㎡ (약 25.6평) 아파트: 보증금 46,500,000원 (15층)

* 149.97㎡ (약 45.4평) 아파트: 보증금 70,000,000원 (16층)

본건은 149.97㎡ (약 45.4평)으로, 제공된 실거래가 정보 중 가장 큰 면적(149.97㎡)의 전월세 보증금이 70,000,000원이었으며, 매매가는 960,000,000원 ~ 1,050,000,000원 범위에서 형성되었습니다.

감정가는 1,110,000,000원으로, 최근 매매가보다 높게 책정되었습니다. 이는 물건의 실제 가치 평가가 시장 거래가에 비해 높게 이루어졌거나, 면적 차이로 인한 시세 반영으로 해석될 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 단지 내 편의 시설

개봉한마을 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

토지이용계획상 '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어, 주변에 학교 등 교육 관련 시설이 존재할 가능성이 높습니다 (정확한 사항은 교육청 확인 필요).

5.3. 주차 및 관리

아파트 총 주차대수는 319대 (지상 8대, 지하 42대)이며, 지하 주차 공간에 전기차 충전기가 124대 설치되어 있습니다.

1999년 4월 30일 사용 승인된 아파트로, 입주 후 약 27년 경과되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 규제 및 제한 사항

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 군사보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제가 존재합니다.

토지거래허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내 취득 시, 매수 주체에 따라 허가 절차가 필요할 수 있어 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

6.2. 권리 복잡성

등기부상 다수의 가압류 및 채권이 존재했으나, 경매 절차 개시 결정에 따른 말소기준권리(근저당)에 의해 대부분 소멸될 예정이므로 권리 관계 자체는 비교적 명확한 편입니다.

6.3. 시장 시세 변동성

제공된 최근 매매 사례와 감정가 사이에 시세 편차가 존재하며, 면적별 가격 격차가 커 정확한 시세 판단을 위해서는 추가적인 현장 조사와 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

6.4. 혐오 시설 존재 가능성

주변 혐오 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 세부적인 현장 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동의 개봉역 인근에 위치한 대규모 아파트 단지 내 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

1999년에 건축된 아파트로 연식이 있으나, 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

등기부상 다수의 복잡한 권리 관계가 있었으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다양한 법적 규제 및 토지거래허가구역 지정은 투자 시 고려해야 할 요소이며, 제공된 시세 정보의 편차가 크므로 철저한 추가 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 주요 지역에 위치하여 안정적인 가치 상승 기대.

* 지하철 1호선 개봉역 역세권으로 탁월한 교통 환경 제공.

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 풍부한 생활 인프라와 편의시설 이용 용이.

* 말소기준권리 이후의 채무는 소멸되어 권리 인수에 대한 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,110,000,000원입니다. 최근 84.57㎡ (약 25.6평) 면적의 아파트가 979,000,000원에서 1,050,000,000원 사이에 거래된 점을 고려하면, 본건 149.97㎡ (약 45.4평)의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 여지가 있습니다.

낙찰을 목표로 하되, 시세 차익을 확보하기 위한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

감정가의 약 95% 수준을 고려한 1,050,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 최근 최고 거래가와 유사하며, 감정가 대비 적절한 투자 수익률을 기대할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.