나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경810 [1] 서울특별시 영등포구 당산동6가 280-1 한강더채움 제102동 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 당산동6가 소재 지하철2호선 '당산역' 동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으 로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제701호로서, (사용승인일: 2022.11.07.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단지의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북서측 및 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2025-04-10)(접합), 가축사육 제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도 :아파트(건축법 시행령 별표1)).(대표지번인 당산동6가 280-1번지의 내용을 기재하였음)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경810 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동6가 280-1 한강더채움 제102동 제7층 제701호

건물명: 한강더채움

용도: 오피스텔 (주거용)

준공일자: 2022년 11월 7일

감정가: 9억 5백만원 (905,000,000원)

전용면적: 57.69㎡ (약 17.45평)

토지 지분 면적: 23.53㎡ (약 7.12평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

주위 환경:

대상 물건은 서울특별시 영등포구 당산동6가에 위치하며, 지하철 2호선 '당산역' 동측 인근입니다.

주변에는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 다양한 형태의 건물과 이용 주체가 공존합니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

차량의 진출입이 자유로운 도로에 접해 있습니다.

인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 2호선 및 9호선 환승역인 당산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

이는 직장인 수요 확보에 유리한 조건입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2023년 6월 20일자 하나은행의 근저당권 (금액: 852,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액:

해당 물건의 등기부채권 총액은 1,022,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 장서현

보증금: 50,000,000원

차임: 2,800,000원

전입일자: 2024년 6월 24일

확정일자: 2024년 8월 2일

배당신고일자: 2025년 7월 3일

대항력: 없음

분석: 임차인 장서현은 대항력이 없으며, 배당 신고를 통해 배당받을 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

소멸 예정 권리:

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 당산동6가 지역은 지하철 2호선 및 9호선 환승역인 당산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔 및 근린생활시설의 존재는 배후 수요 및 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

인근에 다수의 사무실과 주거 시설이 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

물건지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 백화점 등 보다 상세한 편의시설 이용은 당산역 주변 상업 지구를 통해 가능할 것으로 보입니다.

교통:

지하철 2호선 및 9호선 당산역을 도보로 이용 가능하며, 이는 강남, 여의도 등 주요 업무 지구로의 접근성을 높여줍니다.

다수의 버스 노선 또한 이용 가능하여 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

주변 환경:

주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로, 한강 공원 접근성이 비교적 용이합니다.

토지이용계획상 중점경관관리구역(한강변)에 속해 있어 한강변 경관을 고려한 건축 제한 등이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 검색 결과, 대상 물건과 인접한 곳에 직접적으로 명확한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획에 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 명시되어 있으나, 이는 한강 유역 전반에 걸친 규제이지 해당 물건지 인근에 폐기물 매립시설이 존재함을 의미하지는 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건:

유동화 물건은 통상 채권 금융기관이 자산유동화법 등에 따라 관리 및 매각하는 물건입니다. 본 건의 경우, 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 일반 경매 물건과 유사하게 접근 가능하나, 특수 물건임을 인지할 필요는 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

다수의 토지이용계획 및 제한이 존재합니다.

- 소로2류(폭 8m~10m) 접함.

- 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등이 설정되어 있습니다.

- 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상 및 용도(단독, 다가구, 아파트 등)에 따라 허가가 필요할 수 있습니다. 다만, 오피스텔의 경우 일반적으로 허가 대상에서 제외되거나 제한이 덜할 수 있으므로, 실제 허가 필요 여부는 계약 시점에 재확인해야 합니다.

신축 건물의 장기적 관리:

2022년 준공으로 신축에 가깝지만, 10년 이상 경과 시 건물 유지보수 및 설비 교체 등에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동6가에 위치한 한강더채움 오피스텔로, 2022년 11월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

전용면적 57.69㎡ 규모로, 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익형 투자 대상으로 고려해 볼 만합니다.

지하철 2호선과 9호선 당산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있어 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리 및 임차인의 부담금은 없습니다.

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 있으나, 오피스텔 용도의 일반적인 재산권 행사에 직접적인 제약을 줄 가능성은 낮아 보입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 당산역(2, 9호선) 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

신축 건물: 2022년 준공으로 내부 시설이 깨끗하고 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

안정적인 임대 수요: 주변 업무 지구와의 접근성이 좋아 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권의 안정성을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

- 2024년 11월 (10층): 89,700만원 (57.688㎡)

- 2025년 2월 (4층): 86,700만원 (57.688㎡)

시세 분석:

본 건과 동일한 57.69㎡ 면적의 경우, 최근 실거래가 기준 약 8억 6천 7백만원에서 8억 9천 7백만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

감정가(9억 5백만원)는 최근 거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가:

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 취득세, 명도 비용, 필요시 수리 비용 등을 포함하여 낙찰가를 산정해야 합니다.

최근 거래 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 8억 5천만원 ~ 8억 8천만원 사이로 예상됩니다.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 권리관계 변동 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.