나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13922 [1] 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 구일역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2020.03.06) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02- 524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐 기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13922 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제5층 제501호

* 건물명: 다온캐슬

* 용도: 도시형생활주택 (2020년 3월 6일 사용승인)

* 감정가: 267,000,000원

* 면적:

* 토지: 19.10㎡ (약 5.78평)

* 건물(전용면적): 32.56㎡ (약 9.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동, 구일중학교 북동측 인근

* 주위 환경: 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장 및 지하철 1호선 구일역 소재 (교통 여건 보통)

* 도로: 북서측 노폭 약 12m 포장도로 접합

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (구충일)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-25

* 확정일자: 2020-08-03

* 대항력: 없음

* 권리사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 임차인 구충일 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각. (인수되는 보증금 없음)

* 말소기준권리: 수원지방법원 2021카단192 (주식회사케이비국민카드 가압류) - 2021-03-02

* 총 등기부채권액: 331,379,140원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 단지형 다세대주택 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 주변에 아파트 단지와 오피스텔이 많아 배후 수요는 존재하나, 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 5층

* 이용 상태: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

* 건물 설비: 기본적인 위생/급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 갖춤.

* 주변 시설: 구일중학교, 아파트 단지, 상가, 공원 등

* 주요 교통: 1호선 구일역 이용 편리, 다수의 시내버스 노선 운행

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 공동담보: 복잡한 채무 구조 및 추가 확인 필요.

* 임차인 관련 매각 조건: 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 등기말소 조건부 매각으로, 해당 임차인으로부터의 인수 부담은 없으나, 조건 이행 여부 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가로구역별 최고높이 제한, 장애물 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내 매수 시 허가 필요 (외국인 등 대상 별도 지정 기간 존재). 이는 향후 매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 지목 '전'이나 현황 '대'로 이용 중입니다.

* 임대 관계 미상: 해당 호실의 현재 임대차 관계는 미상입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 도시형생활주택으로, 서울 구로구에 위치하며 1호선 구일역 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. HUG 관련 임차인의 권리 포기 조건부 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없다는 점이 긍정적이나, 복잡한 권리관계와 토지 이용 제한, 매각 허가 구역 지정 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 역세권 입지: 1호선 구일역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근이 용이합니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 9.85평으로 1~2인 가구 실수요 및 소액 투자에 적합합니다.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 최근 유사 신축 다세대주택 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 신축 다세대주택의 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 신축 연도를 고려할 때 제곱미터당 약 945만원 수준으로 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(32.56㎡)에 이를 적용할 경우, 예상 시세는 약 307,712,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 267,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, HUG 임차인 관련 인수 부담이 없고 대항력 있는 임차인이 없는 점을 고려하여 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크와 권리관계 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 275,000,000원 ~ 285,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.