나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13913 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경13913 (1)호 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 독산동 303-4, 미림에이클래스 제101동 제2층 제204호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 251,000,000원이며, 토지 면적은 8.62㎡(약 2.61평), 건물 면적은 24.44㎡(약 7.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다.

집합건물 총괄표제부상 대지권은 8.621㎡(약 2.61평), 연면적은 3143.22㎡, 건축면적은 332.32㎡입니다.

해당 호실은 101동 2층 204호이며, 건물은 총 12층 규모입니다.

건물 사용승인일은 2021년 7월 8일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

물건지 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트에 대한 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 16일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13913)이며, 채권 총액은 249,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(김주현)

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-24

확정일자: 2021-09-03

배당신고일자: 2023-10-11

대항력: 없음

집합건물 등기부상 주택임차권(을3)으로 등기되었으나 말소 예정입니다.

* 이재영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-10

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 이 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권은 개요 없음).

다만, 본건은 HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 임차인 김주현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 303-4번지 일대는 준공업지역으로, 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

주변에 가산중학교가 위치하고 있으며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 6월 30일 동일 건물(미림에이클래스) 내 11층, 전용면적 29.71㎡(약 8.99평) 호실이 279,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건(2층, 전용면적 24.44㎡)과는 층수와 면적 차이가 있으므로 시세 산정 시 이를 고려해야 합니다.

전반적으로 직주근접성이 좋은 지역으로, 오피스텔의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 가산중학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이재영: 보증금과 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인 김주현 및 주택도시보증공사가 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되는데, 이 조건의 명확한 이행 여부 및 절차 확인이 필수적입니다. 조건 이행이 원활하지 않을 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상에 대한 허가구역 지정은 본건과 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 아파트에 대한 허가구역 지정은 추후 건물 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 시세 및 감정가 비교: 제공된 JSON 정보의 최근 실거래가(27,900만원, 29.71㎡)와 본건 감정가(25,100만원, 24.44㎡) 및 면적 차이를 면밀히 비교하여 적정 낙찰가를 산정해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 경매를 통해 취득 가능한 물건입니다.

입지상 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리관계 측면에서 대항력 있는 임차인(이재영)이 존재하며, HUG(주택도시보증공사) 관련 복잡한 인수 조건이 명시되어 있어 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

특히, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건의 확실한 이행 여부를 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 조건부 매각 이점: 임차인 및 HUG가 보증금 관련 채권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 조건이 명확히 이행될 경우 매수인이 인수하는 임차보증금 부담이 없어 권리관계가 단순화됩니다. (단, 조건 이행 여부 반드시 확인 필요)

* 합리적인 시세 접근 가능성: 최근 실거래가(29.71㎡ 기준 2.79억원)와 비교했을 때, 감정가(24.44㎡ 기준 2.51억원) 및 본건의 면적을 고려하여 적정 낙찰가를 산정한다면 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회를 잡을 수 있습니다.

* 준공업지역 오피스텔: 서울시 내 준공업지역에 위치한 오피스텔은 주거용 및 업무용으로 활용도가 높아 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물 전용면적 24.44㎡(약 7.39평)이며, 감정가는 251,000,000원입니다.

제공된 JSON 정보에 따르면, 2025년 6월 동일 건물 내 11층, 전용면적 29.71㎡(약 8.99평) 호실이 279,000,000원에 직거래되었습니다.

이를 기준으로 본건 면적(24.44㎡)에 비례하여 환산 시, 약 227,800,000원(279,000,000원 * 24.44㎡ / 29.71㎡) 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 이재영(보증금/차임 0원)이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 등 복잡한 조건부 매각으로 진행됩니다. 이러한 권리 관계의 복잡성과 명도 관련 불확실성을 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85~95% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근한다면, 213,350,000원 ~ 238,450,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 점유 관계를 재확인하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.