나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경817 [1] 서울특별시 강서구 방화동 620-115 라센트로 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "공항시장역(9호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,다세대주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(공항시장역,9호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상13층건 내 제6층 제601호로서, (사용승인일:2022.05.18) 외벽: 화강석 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필지 일단의 평탄한 부졍형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m, 남측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(9): 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호(3): 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호(4): 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(5)~(8): 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "공항시장역(9호선)" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.1. 2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이를 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

1.1. 3. 도로 상황

본건 북측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1 근저당(하나은행, 2022.08.10 접수, 369,600,000원)이 말소기준권리이며, 현재 등기부상 모든 권리(소유권이전 신탁등기 말소, 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 말소 예정으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인 이아란 씨는 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원으로 신고하였으며, 전입일자 2024.10.30, 확정일자 2024.10.31, 배당신고일자 2025.11.06입니다. 그러나 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3. 인수 보증금

본건의 경우, 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원입니다.

1.2. 4. 총 채권액

등기부 채권 총액은 620,898,740원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 상권 특성

본건은 9호선 공항시장역 역세권에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 직장인 수요와 배후 주거 수요를 동시에 확보할 수 있는 상권입니다.

1.3. 2. 임대 수요

주변 오피스텔 및 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 정보

본건은 라센트로 오피스텔로, 2022년 5월 18일에 사용 승인된 신축 건물입니다. 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 13층 규모이며, 본건은 제6층 제601호입니다.

1.4. 2. 면적 정보

건물 면적은 44.54㎡ (약 13.47평)이며, 토지 지분 면적은 11.60㎡ (약 3.51평)입니다.

1.4. 3. 편의시설 및 주거 환경

공항시장역 주변의 상업시설 및 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 신축 오피스텔로서 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건물 내부 상태

현황 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 누수, 결로, 내부 하자 등 실제 건물 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 2. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 수평표면구역(공항시설법) 등 다수의 관련 법규가 적용됩니다. 특히 공항 관련 시설물 보호지구 및 대공방어협조구역 등은 향후 건축 등 행위 시 제한사항이 있을 수 있으므로 관련 부서에 상세 확인이 필요합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으나, 이는 오피스텔 용도에 직접적인 제약이 없을 수 있습니다.

1.5. 3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 강서구 지역에서 건설폐기물처리장, 서남물재생센터, 열병합발전소 등의 기피시설 이전 논의가 있었으나, 이는 해당 물건의 직접적인 영향권 내에 있다고 보기는 어렵습니다.

1.5. 4. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권이 양수도 되는 과정에서 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있습니다. 하지만 현재 등기부상으로는 모든 권리가 말소 예정으로 명확하여 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

1.5. 5. 명도

대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 신고 일자(2025.11.06)를 고려할 때 명도 과정이 비교적 원활할 수 있습니다. 그러나 실제 명도 시점 및 과정에서는 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 9호선 공항시장역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주변 상업시설 및 주거시설과의 혼재로 인해 안정적인 임대 수요가 기대되며, 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 복합적인 토지이용계획상의 규제사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 9호선 공항시장역 도보 이용 가능, 2022년 준공.

* 안정적인 임대 수익: 풍부한 배후 수요 및 역세권 프리미엄.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 시세 대비 적정 입찰가 산정 가능: 감정가 및 최근 실거래가 수준 고려.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(44.43~45.04㎡)의 '라센트로' 오피스텔이 2024년 12월 426,290,000원, 2025년 10월 426,470,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 422,000,000원으로, 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 낮은 편입니다.

1.8. 2. 면적 정보

건물면적: 44.54㎡ (약 13.47평)

토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

1.8. 3. 입찰가 산정

최근 실거래가가 약 4.26억원 수준임을 고려할 때, 입찰가는 시세 수준 또는 소폭 상회하는 금액에서 결정될 것으로 예상됩니다. 권리 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력이 없어 명도가 비교적 수월할 수 있다는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 산정합니다.

예상 입찰가: 430,000,000원 ~ 440,000,000원 (4.3억 ~ 4.4억원)

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