나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3877 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 196-179 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악구민종합체육센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 "낙성대역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 2002.11.01) 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),2) 각각 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1.사건 개요

3. * 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3877 (1)

4. * 경매구분: 부동산강제경매

5. * 채권자: 방OOOOOOOOOOOOOOOO

6. 1.2.물건 현황

7. * 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 196-179 5층501호 (도로명 주소: 서울특별시 관악구 낙성대역10길 43, 5층501호)

8. * 용도: 다세대주택

9. * 구조: 철근콘크리트조 철근평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

10. * 사용승인일: 2002.11.01

11. * 토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

12. * 토지지분: 15.5㎡ (약 4.69평)

13. * 건물면적: 68.80㎡ (약 20.81평)

14. * 건물지분: 34.4㎡ (약 10.40평)

15. * 건물 제시외면적: 9.80㎡ (포함 매각)

16. * 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

17. * 감정가: 180,300,000원

18. 2.입지조건

19. 2.1.주변 환경

20. * 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악구민종합체육센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

21. * 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

22. 2.2.교통 여건

23. * 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 "낙성대역"이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

24. 3.권리분석

25. 3.1.권리 현황

26. * 말소기준권리: 2020-11-10 접수된 방배5구역주택재건축정비사업조합의 '신의식 지분가압류'(1,000,000,000원)입니다.

27. * 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

28. * 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

29. * 등기부채권 총액: 1,000,000,000원

30. 3.2.임차인 현황

31. * 인수 보증금 합계: 0원

32. * 임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다. 임대료 및 보증금이 확인되지 않은 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 인수 여부와 관계를 명확히 파악해야 합니다.

33. 4.상권분석

34. 4.1.주변 상권

35. * 본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

36. 4.2.거래 사례 비교

37. * 본건 감정가는 180,300,000원이며, 이는 건물면적(68.80㎡) 기준 약 2,620,640원/㎡입니다.

38. * 주변 최근 실거래 사례 분석 결과, 비슷한 시기에 거래된 다세대 주택의 경우 3.5백만원/㎡ ~ 13.5백만원/㎡ 수준의 거래가를 보이고 있습니다 (2026년 7월 기준).

39. * 특히 2016년 준공된 26.98㎡ 면적의 다세대 주택이 10.5백만원/㎡ 수준으로 거래되었고, 2022년 준공된 39.75㎡ 면적은 14.3백만원/㎡ 수준으로 거래되었습니다.

40. * 본건의 감정가는 주변 시세 대비 현저히 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

41. 5.생활정보

42. 5.1.편의시설

43. * 인근에 관악구민종합체육센터가 있으며, 생활 편의를 위한 다양한 상업 및 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

44. 5.2.교육시설

45. * 봉천동 일대는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

46. 6.잠재적 리스크

47. 6.1.지분매각

48. * 본건은 토지 및 건물의 지분만 매각 대상이므로, 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

49. 6.2.제시외 건물 포함

50. * 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황, 불법 여부, 철거 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

51. 6.3.토지이용계획 및 제한상태

52. * 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

53. * 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

54. 6.4.혐오시설 유무

55. * 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 정확한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

56. 7.종합 의견

57. * 본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택 지분 매물로, 지하철 2호선 낙성대역 인근에 자리 잡아 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

58. * 다만, 지분매각, 제시외 건물 포함, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

59. * 현재 감정가는 주변 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

60. 8.투자 포인트

61. * 시장가치 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성

62. * 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 역세권 입지

63. * 향후 재건축 또는 신축 사업과의 연계 가능성 (채권자가 재건축 조합인 점 고려)

64. 9.예상 입찰가

65. * 본건의 감정가는 180,300,000원이나, 주변 시세 분석 결과(약 10.5백만원/㎡)를 고려할 때, 예상 시장 가치는 약 722,400,000원 수준으로 추정됩니다.

66. * 제시된 정보를 바탕으로, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 예상 입찰가는 700,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 높은 수준이지만, 향후 시세 상승 및 재건축 사업 연계 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

67. * 단, 지분매각 및 공유자 관계 등 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.