나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13824 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-88 에이원빌 102동 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상4층건 내 제102동 제1층 제101호로서, (사용승인일:2012.08.23) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 다소 완만한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m,동측으로 노폭 약4m 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13824 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-88 에이원빌 102동 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

토지지분: 28.9㎡ (약 8.74평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본 건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 102동 1층 101호이며, 2012년 8월 23일에 사용승인되었습니다.

토지 형상 및 이용상태: 2필지로 이루어진 다소 완만한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 4m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리(2022.08.26. 정윤영의 가압류)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 경매물건은 인수되는 권리 없이 깨끗하게 정리될 것으로 보입니다. (매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 기재 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2019.03.06

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 또한 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 확인 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 금액이 미상이라도 대항력 보유 여부에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 법적 검토가 필수적입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 건은 서울 강서구 화곡동의 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

인근에 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능하며, "강서대학교"가 인접해 있어 대학가 상권의 일부 특성을 보입니다. 이는 학생들을 위한 상권 형성 및 관련 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

강서대학교가 인근에 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

대규모 공원이나 문화시설 등은 확인되지 않으나, 일반적인 주거지로서의 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 임대관계가 미상으로 되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 특정 대상 및 아파트/연립/다세대 용도의 경우 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

이러한 다양한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 2012년에 건축되어 입지 조건 및 건물 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금/차임이 0원으로 신고된 점, 그리고 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 복합적으로 존재한다는 점은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

따라서, 투자 시에는 이러한 위험 요소를 면밀히 파악하고, 법률 전문가와 상의하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

합리적인 낙찰가 확보 가능성: 감정가 1억 6,400만원 대비, 시장 상황 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

인근 대학가의 잠재적 수요: 강서대학교 인근이라는 지리적 이점은 임대 수요 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 6,400만원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례가 2026년 7월 기준 1억 5,000만원에서 2억 1,600만원 사이에 분포하고 있습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 신고되고 임대관계가 미상인 점이 가장 큰 불확실성 요인입니다. 인수 보증금은 0원이라 하더라도, 해당 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 범위 내에서, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.