나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11722 [1] 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신서고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(신정역, 목동역)이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2019.09.09.) 외 벽: 석재붙임 마감 등 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 "근린생활시설(사무소)"이나, "주택"으로 무단용도변경 된 것으로 등재되어 있으며, 실시조사 시 현황 "주거용"으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강 서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 근린생활시설(사무소)이나, 집합건축물대장 위반건축물로 "주택"으로 무단용도변경 된 것으로 등재되어 있으며, 현황 실시조사 시 탐문을 통해 "주거용"으로 이용중인 것으로 조사된바 공부와 현황이 불일치하는 것으로 조사되었으므로 경매진행시 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 집합건축물대장상 위반건축물(건축과-3470(2021.2.19.)호에 의거 위반건축물 표기[근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경 위반면적 38.33㎡(건축 법 제19조 위반)])로 등재되어 있는바, 경매 진행시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11722 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제2층 제203호

* 용도: 공부상 근린상가, 현황 주거용 (무단 용도 변경)

* 감정가: 235,000,000원

* 토지 면적: 23.55㎡ (약 7.12평)

* 토지 지분: 23.55㎡ (약 7.12평)

* 건물 면적: 38.33㎡ (약 11.59평)

* 건물 지분: 38.33㎡ (약 11.59평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

* 건물 정보:

* 건물명: 에스케이이그랑빌

* 사용승인일: 2019년 09월 09일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층

* 해당 층: 제2층 (총 6층 중)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신서고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(신정역, 목동역)이 소재하여 제반 교통 환경은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 용도: 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2022년 08월 11일)가 본 건의 말소 기준 권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 1번 주택임차권 (채권자: 이상훈)

* 보증금: 227,000,000원

* 전입일자: 2020년 08월 18일

* 확정일자: 2020년 08월 18일

* 배당신고일자: 2022년 09월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 상 말소 여부가 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있습니다. 이는 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 함을 의미합니다.

* 소멸되는 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 가압류(갑3), 압류(갑4, 갑5), 강제경매(갑8)는 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인 이상훈의 보증금 227,000,000원은 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 인수 보증금 발생 가능성이 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 이상훈: 보증금 227,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-08-18, 배당신고 2022-09-08, 대항력 있음.

4. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

* 업종 특성: 본 건은 공부상 '근린생활시설(사무소)'로 되어 있으나, 실제 현황은 '주거용'으로 무단 용도 변경되어 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 상권 잠재력: 주거 지역 내에 위치하여 배후 수요는 확보되어 있으나, 무단 용도 변경으로 인한 위반건축물 문제는 상권 활성화에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 위반건축물 문제를 해결하고 공부상 용도로 복귀 시, 소규모 근린생활시설 또는 주거 관련 업종에 대한 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신정역과 목동역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업 시설 및 주거 편의 시설들이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 신서고등학교가 위치하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 신정동 주민센터, 양천구청 등 행정 기관 접근성이 보통입니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설은 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 본건은 공부상 '근린생활시설(사무소)'이나, 현황 '주택'으로 무단 용도 변경되어 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. (건축과-3470(2021.2.19.)호, 위반면적 38.33㎡) 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재 및 재산권 행사 제한의 위험이 있음을 의미합니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담: 임차인 이상훈 씨의 보증금 227,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 임차인의 배당 현황 및 보증금 인수 금액을 면밀히 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 공부와 현황 불일치: 공부상 용도와 실제 이용 상태가 다르므로, 취득 후 용도 변경에 따른 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 보고서 상 임대 관계는 명확히 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 에스케이이그랑빌 내 근린생활시설(현재 주거용으로 무단 용도 변경된 위반건축물)입니다.

* 가장 큰 쟁점은 '위반건축물' 상태로 인한 행정적 제재 가능성과 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부'입니다.

* 위반건축물은 이행강제금 부과, 원상복구 등 추가적인 비용과 시간 소요를 야기할 수 있는 명확한 리스크입니다.

* 임차인의 보증금 인수 금액은 물건의 최종 취득 원가에 직접적인 영향을 미치므로, 반드시 정확히 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 지하철역 인근의 입지 조건은 양호하나, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역, 목동역 이용이 용이한 역세권에 위치합니다.

* 주거 지역 내 상가: 주변의 풍부한 배후 주거 단지를 기반으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 향후 용도 정상화 가능성: 위반건축물 문제를 해결하고 공부상 용도(근린생활시설)로 복귀 시, 소규모 상가로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* (주의) 임차인 권리 관계 명확화: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 파악한다면, 보다 합리적인 투자 분석 및 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 입찰가 산정 시 필수 고려사항:

* 감정가: 235,000,000원

* 인수될 수 있는 임차인 보증금: 최대 227,000,000원 (배당으로 전액 변제되지 않을 경우)

* 위반건축물 시정 및 관련 이행강제금 등 예상 비용

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율

* 향후 시장 전망 및 예상 임대 수익률 분석

* 따라서, 실제 입찰 전에 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리 분석을 재확인하며, 유사 물건의 시세 조사를 철저히 수행해야 합니다.

* 인수 보증금 및 위반건축물 관련 제반 비용을 제외한 실질적인 투자 가능 금액을 산출하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.