나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13818 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776-2 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제9층 제에이-901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 '양천향교역' 남측 인근에 위치하고 있 으며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지 역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '양천향교역' 이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상14층 건물 내 제9층 제에이-901호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스 프링클러설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 도시철도(9호선)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도 시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2 016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13818 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-2, 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제9층 제에이-901호

용도: 오피스텔

감정가: 399,000,000원

토지면적: 9.18㎡ (약 2.78평)

토지 지분: 9.1842㎡ (약 2.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

건물 지분: 39.9724㎡ (약 12.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 류OO

건축물 정보

* 사용 승인일: 2017년 1월 4일

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조

* 총 층수: 지하 5층, 지상 14층

* 해당 층: 9층

* 호수: 제에이-901호

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

등기부 요약

* 등기부채권 총액: 451,897,038원

* 말소기준권리: 2023년 9월 14일 근저당권 (류영호, 400,000,000원)

* 이후 권리: 2025년 12월 12일 임의경매 (류영호, 382,000,000원), 2025년 12월 18일 가압류 (한국캐피탈, 51,897,038원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 지하철 9호선 '양천향교역' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 오피스텔, 아파트 단지, 지식산업센터 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로

북측 및 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2023년 9월 14일 근저당권 (류영호, 400,000,000원)입니다.

* 인수 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으므로, 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권

오피스텔, 아파트, 지식산업센터 등이 밀집한 복합 지역으로, 근린생활시설이 풍부하여 배후 수요가 있을 것으로 보입니다. 마곡지구는 첨단 산업단지이자 동시에 주거, 상업, 문화 기능이 강화되고 있는 지역으로 향후 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

* 개발 계획

마곡지구는 서울의 마지막 대규모 개발 부지 중 하나로, 첨단 산업단지, 국제 업무 단지, 서울 식물원 등이 조성되었습니다. 현재는 단순 기업 집적지를 넘어 주거, 문화, 여가가 어우러진 자족도시로 전환되고 있으며, 대형 복합시설과 통합 신청사 건설 등이 추진되어 도시 기능이 강화되고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 9호선 양천향교역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설

주변에 아파트 단지와 오피스텔, 지식산업센터 등이 혼재되어 있어 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. (검색 결과에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 교육시설

인근에 서울양천초등학교, 성재중학교, 동양고등학교 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항

- 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역: 공항 관련 시설 보호 및 항공기 운항과 관련된 규제를 받을 수 있습니다.

- 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 행위가 제한될 수 있습니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 조건(외국인 등, 아파트 등)에 따라 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

- 건축선 지정: 건축 관련 규제를 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 시세 차이

감정가(399,000,000원) 대비 최근 실거래가(164,000,000원 ~ 173,000,000원)의 차이가 상당합니다. 이는 시장 상황이나 감정평가 시점과 현재 시점 간의 괴리, 또는 동일 면적이라도 층수, 향, 상태 등에 따른 편차로 볼 수 있으나, 투자 결정 시 반드시 현 시세를 재확인하고 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마곡지구 내 역세권 오피스텔로, 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리관계 또한 비교적 명확하여 일반적인 경매 물건에 비해 안정성이 높은 편입니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 성장 잠재력: 미래 첨단 산업단지이자 자족도시로서의 가치 상승 기대.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역을 이용한 편리한 교통망.

* 비교적 명확한 권리관계: 매각으로 소멸되지 않는 권리나 인수할 임차인이 없어 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월~7월)에 따르면, 동일 오피스텔의 전용면적 약 24.02㎡ (약 7.27평) 기준 실거래가는 164,000,000원에서 173,000,000원 사이입니다 [JSON 데이터 분석].

이는 감정가(399,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준입니다.

현 시세 기반 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 최근 실거래가를 기준으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 감정가와 시세 간의 큰 괴리가 존재하므로, 추가적인 시세 조사를 통해 최신 시장 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.