나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13909 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 수도권 지하철 1호선 "금천구청역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2021.04.26.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(거실, 방2, 욕실, 베란다 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 20m, 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>임. 일련번호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 본건은 등기사항전부증명서상(접수일 2022년 8월 3일) 호명칭변경 및 면적변경이 기재되어 있으며(제5층 제504호 철근콘크리트구조 25.77㎡ → 제5층 제503호 철근콘크리트구조 25.61㎡), 집합건축물대장상(변동일 2022.8.1.) 표시변경(호명칭, 전유면적, 공용면적) 및 호도면 변경(건축과-20212(2022.7.29.)호)이 기재되어 있는바(504호 전유 25.77㎡ 공용 5.72㎡ → 503호 전유 25.61㎡ 공용 5.68㎡) 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 본건은 등기사항전부증명서상 건물명("테라리움")과 집합건축물대장 및 실지조사 시 건축물에 부착된 건물명("테라포리움")이 상이하므로 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13909 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라포리움 제5층 제503호 (건축물대장상 '테라포리움', 등기부상 '테라리움'으로 기재)

용도: 다세대주택

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 287,000,000원

토지면적: 16.36㎡ (총 토지지분 16.36㎡) (약 4.95평)

건물면적: 25.61㎡ (약 7.75평)

건물 전용면적: 25.61㎡ (약 7.75평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 건물 상세 정보

사용승인일: 2021년 4월 26일

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 5층

총 동 수: 1개동

총 세대 수: 16세대 (집합건축물대장 기준)

대지권 면적: 261㎡ (건물 전체 대지 면적)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '시흥초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 수도권 지하철 1호선 '금천구청역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 20m 및 7m의 포장도로와 접하고 있으며, 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 7일자 부천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (김문수)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 9월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 설정 (을6, 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원. 본건은 임차인 김문수 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금에 대해 추가적으로 부담할 보증금이 없음을 의미합니다.

3.3. 기타 권리 관계

등기사항전부증명서상 소유권 보존, 소유권 이전, 압류(부천세무서장, 서울특별시 관악구, 부천시, 서울특별시 금천구) 및 강제경매 개시결정(채권자: 주택도시보증공사) 등의 권리 내역이 존재하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 주거 지역으로, 주변에 학교와 주거시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하여 직주근접 수요층 확보에도 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 시흥초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 주변 상업 지역과의 접근성이 용이하며, 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 금천구청역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물명 이중 기재: 등기부등본상 '테라리움', 건축물대장상 '테라포리움'으로 명칭이 상이한 점은 사소한 부분이나 참고할 필요가 있습니다.

* 호명칭 및 면적 변경: 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 상 호명칭 및 전유면적 변경 이력이 존재하므로, 매각 시 참고하시기 바랍니다.

* 현장 조사 제한: 현장 방문 시 폐문 또는 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문 조사 등을 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 채권채무 관계 및 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 관련 세부 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 4월 준공된 신축 다세대주택으로, 깔끔한 상태의 주거 공간 확보가 가능합니다. 금천구 시흥동의 주거지로서 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 특히 신축 건물이라는 점에서 장점을 가집니다. 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적이나, HUG 관련 조건 및 현장 확인 필요성은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 내부 상태가 양호하고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지: 금천구청역 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고, 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 낙찰자 인수 부담이 없습니다.

* 소형 평형: 1인 가구, 신혼부부 등 실수요자의 관심이 높을 수 있는 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 신축 건물 및 위치를 고려했을 때, 감정가 2억 8천 7백만 원 수준에서 약간의 가감 고려가 필요합니다. 현재 주변 신축 빌라들의 분양가가 3억 초반에서 4억 중반대 형성된 사례가 있으며, 실사용 면적당 가격은 약 2,200만원 ~ 3,000만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 약 3,700만원/평으로, 신축임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수 조건부 매각 및 현장 확인 필요성 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

권리 분석상 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 약 2억 7천만 원 ~ 2억 8천 7백만 원 사이에서 검토해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 철저한 권리 분석, 그리고 당시 경매 시장 분위기를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.