나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13241 [1] 서울특별시 강서구 염창동 253-4 오엠컬렉션 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(염창역 9호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상 8층 건내 제 5층 제 501호로서, (사용승인일 : 2019.05.27) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13241 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 253-4 오엠컬렉션 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 복합 용도)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하1층/지상8층 건물 중 5층 501호

사용승인일: 2019년 5월 27일

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.51㎡ (약 4.09평)

토지지분: 13.506㎡ (약 4.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

건물지분: 25.08㎡ (약 7.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 염창동, 염동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통임.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상 8층 건물 내 제5층 제501호임.

이용상태: 공동주택(다세대)으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트)으로 지정되어 있음.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상임.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 염창동 253-4번지에 위치한 '오엠컬렉션' 건물 5층 501호에 해당함.

* 주변 환경: 염동초등학교 남동측 인근에 자리하고 있으며, 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 생활권임.

* 교통: 지하철 9호선 염창역 이용이 가능하며, 주요 도로와의 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부세무서장의 압류 (갑3, 2022.06.02 접수).

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 2019.06.21

* 공유자 전원지분 이전 (매매): 2019.12.03

* 주택임차권 (을3): 2025.08.18 접수, 권리자 조인제, 권리금액 285,000,000원. 말소기준권리보다 후순위이나, 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있으며, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 전입일자 2021-09-14, 확정일자 2021-08-12.

* 압류 (갑3): 2022.06.02 접수, 의정부세무서장. 말소기준권리.

* 강제경매 (갑4): 2025.12.12 접수, 채권자 조인제, 권리금액 285,000,000원. 매각으로 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조인제

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-14

* 확정일자: 2021-08-12

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 보증금 285,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 위험이 매우 높음.

* 권리분석 요약:

* 임차인 조인제는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 285,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 경매 절차에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 발생함.

* 채권자 조인제는 해당 임차인이면서 동시에 강제경매 신청인이기도 함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당에서 전액 변제될 경우를 가정하나, 실제로는 인수 보증금 285,000,000원을 매수인이 부담해야 할 가능성이 매우 큼.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 공존함.

* 잠재력: 지하철 9호선 염창역 역세권으로, 주변 개발 가능성 및 향후 가치 상승 여력을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육: 염동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리함.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설, 염창역 주변 상업 시설을 이용할 수 있음.

* 교통: 염창역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 중요한 리스크 요인으로, 임차인 조인제의 보증금 285,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 함. 이로 인해 총 취득 비용이 상승함.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설 여부: 현지 조사 또는 추가 정보 확인이 필요하나, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 표기되어 있어 관련 시설의 영향을 고려할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 다세대주택임. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(조인제)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 285,000,000원이 매수인의 인수 대상이 될 가능성이 매우 높아 투자 시 가장 우선적으로 고려해야 할 사항임. 감정가는 254,000,000원이지만, 인수 보증금까지 고려하면 실질적인 취득 비용은 훨씬 높아지게 됨. 시장 가치와 인수되는 권리 간의 관계를 면밀히 분석한 후 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 인근으로 우수한 교통망 보유.

* 건축 연도: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물 상태.

* 잠재적 가치: 지역 시세 변화에 따른 향후 시세 차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 2015년 준공, 전용면적 41.18㎡(약 12.46평)의 '도화엘리시아'가 380,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 30,470,000원 수준임.

* 본건 물건은 전용면적 25.08㎡(약 7.59평)으로, 위 시세를 적용 시 시장 가치는 약 231,000,000원 (7.59평 * 30,470,000원/평)으로 추정됨.

* 감정가는 254,000,000원임.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 대항력 있는 임차인 조인제의 보증금 285,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 감정가보다 높은 금액임.

* 따라서, 매수 시 총 부담액은 입찰가 + 인수 보증금(285,000,000원)이 됨.

* 시장 가치 추정액(약 231,000,000원)보다 인수 보증금(285,000,000원)이 높으므로, 낙찰받더라도 손실이 발생할 수 있는 매우 높은 리스크를 동반함.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 조건에 따라, 본건의 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 고려하여 산정함.

* 추정 시장 가치(약 231,000,000원) 및 감정가(254,000,000원)를 종합적으로 고려하되, 인수되는 높은 보증금 부담으로 인해 적극적인 입찰은 권장하기 어려움.

* 예상 입찰가: 230,000,000원

* 참고: 위 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 취득 비용은 약 515,000,000원 (입찰가 230,000,000원 + 인수 보증금 285,000,000원)이 될 것으로 예상되므로, 투자 수익성 여부를 신중히 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.