나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경4023 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1712 관악드림타운 110동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "구암고등학교" 남측 인근에 위치하는 관악드림타운 제110동 제12층 제1202호로서, 본건 인근은 대단지 아파트 단지로서 형성된 주거지대이며 인근에 교육시설(구암초 중 고등학교 등) 및 공원 등이 소재함.

교통상황

본 건 아파트까지 자동차 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통상황은 이용의 편의성, 접근성, 운행상태 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 22층 아파트 중 제12층 1202호로서 외벽은 몰탈위 수성페인팅 등 마감 창호는 새시 및 목재 등 창호임.

이용상태

아파트로 이용둥임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 소화전, 승강기 및 지상 및 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 남 측 하향의 완경사지대를 계단식으로 부지정지하여 현황 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 성현로, 은천로33길 등이 개설되어 있으며, 단지 내 도로가 잘 정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 현장실사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부확인을 하지 못하였으며, 외부관찰 및 건축물 대장상 건축물 현황도 등을 기준으로 내부구조도를 표기하였으니 경매 참여 시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경4023 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1712 관악드림타운 110동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 1,202,000,000원

토지면적: 48.35㎡ (약 14.63평)

건물면적: 114.75㎡ (약 34.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "구암고등학교" 남측 인근에 위치한 대단지 아파트 단지 내에 속해 있습니다. 주변으로는 다수의 교육시설(구암초, 구암중, 구암고등학교 등) 및 공원이 소재하여 주거 지역으로서 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 본 건 아파트까지 자동차 출입 및 주정차는 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이용의 편의성, 접근성, 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 단지 외곽으로는 성현로, 은천로33길 등이 개설되어 있으며, 단지 내 도로 역시 잘 정비되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 중로 3류 (폭 12m~15m)의 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 - 최종 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역에 해당합니다. 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 3월 14일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권 (을45, 채권액 1,064,400,000원)입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 홍순길 (2003.09.20.)

* 소유권이전: 현유진 (2016.06.30., 매매)

* 근저당권: 주식회사한별자산관리대부금융 (2022.03.14., 1,064,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 웰컴저축은행주식회사 (2022.08.31., 139,200,000원)

* 압류: 관악세무서장 (2025.11.10.)

* 가압류: 롯데카드 (2025.11.18., 9,105,443원)

* 가압류: 서울보증보험 (2025.12.12., 27,698,220원)

* 임의경매개시결정: 서천신용협동조합 (2025.12.12., 899,172,908원) - 본건 경매개시

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.12.23.)

* 압류: 강서세무서장 (2025.12.24.)

* 기타 근저당권부 채권질권설정 등 다수의 권리(을45-2 ~ 을45-6)가 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 1,240,403,663원입니다.

* 상기 등기사항들을 종합한 결과, 본 매각 절차를 통해 기존의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 파악되지 않았습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상 기재된 내용이 없으므로, 현황 조사를 통해 특별한 권리 관계가 없는지 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

단지 정보: 본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 '관악드림타운' 아파트 단지에 속해 있습니다. 해당 단지는 총 44개동, 3,544세대로 이루어진 대규모 단지입니다. 2003년 9월에 사용 승인되어 약 23년차 아파트이며, 단지 내 총 주차대수는 5,402대로 세대당 약 1.52대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

주변 시세:

* 최근 매매 거래 (2026년 7월 기준):

* 102㎡ (약 30.8평) / 20층: 12억 3,000만원

* 60㎡ (약 18.1평) / 5층: 11억 5,500만원

* 84.96㎡ (약 25.7평) / 4층: 12억 5,000만원

* 최근 전월세 거래 (2026년 6월 기준):

* 84.96㎡ (약 25.7평) / 20층: 보증금 2,800만원, 월세 66만원

* 59.85㎡ (약 18.1평) / 9층: 보증금 5,000만원, 월세 169만원

* 84.96㎡ (약 25.7평) / 12층: 보증금 55,600,000원, 월세 0원

* 본 물건의 건물 면적은 114.75㎡ (약 34.71평)으로, 최근 거래된 84.96㎡ (약 25.7평) 물건들이 11억 5,500만원에서 12억 5,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 가치를 파악할 수 있습니다.

수요 및 공급: 관악구 봉천동은 서울시의 주요 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 부동산 시장을 형성하고 있습니다. 관악드림타운은 대단지로서 지역 내에서 중요한 위치를 차지하고 있으며, 이는 비교적 안정적인 수요와 거래량을 유지하는 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 교육 시설: 단지와 인접한 구암초, 구암중, 구암고등학교 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 공원: 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 지하철 7호선 숭실대입구역이 도보 약 12분 거리에 있으며, 서울대입구역, 봉천역 등 지하철 이용이 가능합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 가까이 있습니다.

* 편의 시설: 봉천동 지역의 발달된 상업 지역에 속해 있어 다양한 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 마련되어 있어 입주민의 편의를 도모하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항: 본 건 현장 실사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부 확인을 하지 못하였으며, 외부 관찰 및 건축물 대장 상 건축물 현황도 등을 기준으로 내부 구조도를 표기하였으니 경매 참여 시 참고하시기 바랍니다.

주의사항: 명시된 주의사항은 없습니다.

특수물건정보: 명시된 특수물건정보는 없습니다.

공부와의 차이: 보고서 상 기재된 내용이 없습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접하거나 단지 내부에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

미납 관리비: 관리비 미납 여부는 별도 확인이 필요하며, 경매 절차 진행 시 확인 후 인수 여부를 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 대단지 아파트인 관악드림타운 내에 있으며, 약 34.71평의 비교적 넓은 전용 면적과 12층의 선호도 높은 층수에 위치하고 있습니다. 주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 최근 매매 시세가 감정가를 상회하는 수준을 기록하고 있으며, 인수할 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점과 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 관악구 대단지 아파트로서 안정적인 수요 확보

* 비교적 넓은 전용 면적(약 34.71평)과 선호도 높은 12층 배치

* 양호한 교육 및 주거 환경(인접 학교, 공원)

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담 적음

* 최근 시세가 감정가를 상회하는 시장 상황

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 12억 200만원입니다. 최근 2026년 7월에 거래된 유사 면적(84.96㎡, 약 25.7평) 및 더 넓은 면적(102㎡, 약 30.8평)의 아파트들이 11억 5,500만원에서 12억 5,000만원 사이에 거래되었습니다. 본 건은 약 34.71평으로 이들보다 면적이 넓고 12층에 위치하고 있어, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 감정가 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 12억 5,000만원에서 13억 5,000만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 주변 시세 변동 추이, 해당 물건의 정확한 내부 상태 및 관리비 미납 여부 등을 면밀히 검토하신 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.