나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13894 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 359-10 상떼그린힐 제7층 제703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉3동 주민센터' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제703호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, "주상용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 12M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울남부지방법원 2025타경13894 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 359-10 상떼그린힐 제7층 제703호

건물 용도: 도시형생활주택 (전용면적 29.92㎡, 약 9.05평)

토지 지분: 15.55㎡ (약 4.70평)

감정 평가액: 295,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황:

- 건축물대장 상 주용도: 도시형생활주택(단지형다세대), 제2종근린생활시설(사무소)

- 건물 규모: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층

- 사용승인일: 2020년 10월 21일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉3동 주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태

본 물건은 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 아파트 및 외국인 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가 취득이 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2023년 11월 9일자 구로구(서울특별시)의 압류 등기 (갑3)가 말소기준권리입니다.

* 권리 분석 요약:

본 물건은 말소기준권리보다 후순위에 설정된 대부분의 권리(임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

- 소유권 보존: 황태하 (2020.10.27)

- 소유권 이전: 김정호 (2021.10.12)

- 주택임차권: 김혜진 (2021.08.13 전입, 2021.07.01 확정) - 보증금 338,000,000원. (을3, 말소 예정)

- 압류: 구로구 (2023.11.09), 국민건강보험공단 (2023.12.26), 강북구 (2025.08.01)

- 가압류: 서민금융진흥원 (2024.10.24) - 금 5,264,219원

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.15) - 채권액 338,000,000원

* 총 채권액: 343,264,219원

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김혜진)

* 보증금: 338,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 13일

* 확정일자: 2021년 7월 1일

* 배당신고일자: 2023년 9월 5일

* 대항력: 없음

* 주의사항 및 특이사항:

본 건은 임차인 김혜진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 또한, 선순위임차권, 공동담보, HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보가 있습니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 개봉동 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. '개봉3동 주민센터' 등 행정 시설이 인접해 있어 편리성이 높습니다. 대규모 상업 지역과의 직접적인 연계는 다소 제한적일 수 있으나, 지역 주민을 위한 소규모 상권은 안정적으로 유지될 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변에 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있어 주거 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 교통: 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 지역 내외 이동도 수월합니다.

* 편의시설: 인근 주민센터 및 소규모 상업 시설을 이용할 수 있으며, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. (추가적인 주변 편의시설은 지도 검색을 통해 확인 가능하며, 특별히 파악된 혐오 시설은 없습니다.)

* 교육시설: 주변 학군 및 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수 후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 내포합니다. 대항력은 없으나, 해당 조건의 명확한 해석 및 이행 여부 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 매수 시 토지거래허가를 받아야 하는 지역으로, 허가 절차에 따른 번거로움 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 채권액: 감정가 295,000,000원 대비 총 채권액 343,264,219원으로, 채권 총액이 감정가를 상회합니다. 이는 유찰 가능성 및 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 제시외 면적은 없는 것으로 확인되어 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 비교적 신축(2020년) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 조건과 토지거래허가구역 지정 등 복잡한 사항들이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 매각 조건에 명시된 임차인 관련 특이사항을 철저히 검토해야 합니다. 감정가가 현재 시세보다 현저히 높게 책정된 것으로 보여, 첫 경매 시 유찰 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 주거 시설: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 연식의 주거 공간입니다.

* 양호한 교통 접근성: 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 동향 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 명도 및 잔금 처리 후 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 295,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 유사 물건 시세 분석:

최근 3개월 내 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적 및 연식의 물건 시세는 평당 약 10,000,000원에서 13,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 전용면적은 약 9.05평이므로, 이를 바탕으로 한 예상 시세는 약 90,500,000원에서 117,650,000원 사이입니다.

본 건의 감정가는 295,000,000원으로, 이를 평당가로 환산하면 약 32,590,000원으로, 실제 추정 시세보다 매우 높게 책정되었습니다. 이러한 감정가와 시세 간의 큰 괴리는 경매 진행 시 유찰 가능성을 높이며, 낙찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

HUG 관련 조건의 불확실성, 토지거래허가구역임을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 시세 범위와 신축 연식의 가치를 감안하여, 잠재적 경쟁 가능성 및 향후 시세 상승 여력을 고려했을 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.