나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13863 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 656-36 아이디움 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 「마포고등학교」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북측 인근에 지하철역(9호선: 가양역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상12층 지하1층건 내 제8층 제801호로서 (사용승인일: 2014.11.05) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(거실 및 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),제1종지구단위계획구역,가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획입안중 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13863 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 656-36 아이디움 제8층 제801호

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원

토지면적: 4.42㎡

토지지분: 4.42㎡

건물면적: 17.31㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.31㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔, 근린생활시설)

사용승인일: 2014.11.05

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 12층

본건 위치: 지상 8층 제801호

전용면적: 17.31㎡ (약 5.23평)

건물 총 면적: 2,998.91㎡

대지권 면적: 532.7㎡ (대지 지분 4.42㎡)

건폐율: 59.63%

용적률: 499.58%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 「마포고등학교」 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상복합지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북측 인근에 지하철 9호선 가양역이 위치하고 있습니다. 또한, 다수의 간선 및 지선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트/연립/다세대 용도) 등으로 지정되어 있습니다. 현재 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로, 전입일자가 이후로 예상되어 실제 대항력 유무는 추가 확인 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 - HUG)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-12

확정일자: 2022-07-28

배당신고일자: 2024-05-09

대항력: 없음

비고: HUG에서 보증금 150,000,000원에 대해 인수하는 조건이 아니며, 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사(강제경매) 접수일자 2025-12-15 (등기부상의 강제경매 개시 결정일 기준)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을3. 주택임차권 (이시라, 150,000,000원) - 등기부상 말소 예정으로 명시됨.

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 등.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 (예: 유치권, 법정지상권 등)는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, '지상권개요: '라고 기재되어 있으나 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 등촌동 일대는 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 상업 및 업무 기능이 공존하고 있습니다. 지하철 9호선 가양역 인근의 역세권 특성을 가지며, 마포고등학교 등 교육시설과도 인접해 있어 배후 수요가 일정 부분 확보될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

인근에 마포고등학교가 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 비교적 양호합니다. 또한, 지하철 9호선 가양역을 통해 서울 도심 및 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 특이사항에 명시된 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권' 문구는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인(권 )의 보증금이 0원으로, 금융 리스크는 낮으나 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 주의사항

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: 물건명세서 상, 임차인 이시라 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건을 매각 조건으로 하고 있습니다. 이는 HUG가 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 추가적인 보증금 반환을 매수인에게 청구하지 않겠다는 의미로 해석될 수 있어, 매수인의 위험을 일부 해소하는 중요한 조건입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동의 오피스텔로, 마포고등학교 인근 및 9호선 가양역 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 건물 연식 대비 상태는 보통으로 보이며, 최근 거래 사례가 확인되어 시세 파악이 가능합니다. 권리 관계상 HUG 관련 임차인의 보증금 150,000,000원에 대한 '포기 조건 매각'이 명시되어 있어, 매수인이 해당 보증금에 대한 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'으로 권효진 씨가 존재하나 보증금이 0원이므로, 이에 대한 명도 과정에서의 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 가양역 이용이 편리하여 서울 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적: 17.31㎡(약 5.23평)의 소형 면적으로 투자 부담이 적고, 1인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* HUG 조건으로 인한 리스크 완화: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인의 잠재적 채무 부담이 상당 부분 해소됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 시, 2026년 2월 8,300만원, 2025년 12월 9,500만원, 2026년 5월 10,500만원의 거래가 있었습니다. 감정가 9,400만원과 최근 최고가 10,500만원, 평균 거래가 약 9,433만원을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 9,800만원으로 산정합니다. 이 가격은 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.