나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104571 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장 및 북동측 근거리에 지하철 2,4호선 사당역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인 : 2020.09.07.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 번호 : 서울중앙지방법원 2025타경104571 (1)

소재지 : 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 2층 202호

용도 : 다세대주택

감정가 : 429,000,000원

토지면적 : 24.25㎡ (약 7.34평)

토지지분 : 24.25㎡ (약 7.34평)

건물면적 : 38.32㎡ (약 11.60평)

건물지분 : 38.32㎡ (약 11.60평)

매각대상 : 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분 : 부동산 강제경매

채권자 : 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 남현동에 소재하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재된 지역입니다.

사당초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 북동측으로는 지하철 2, 4호선 사당역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

본건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면 임차인은 주택도시보증공사(이규준)이며, 보증금은 409,500,000원, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2020년 10월 23일, 확정일자는 2020년 9월 25일입니다.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을3, 을3-2)이 존재하나, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상의 특이사항으로, 주택도시보증공사(양도전:임차권자 이규준)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이는 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 임차권을 말소하는 것에 동의하였음을 의미하며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

2015년에 건축된 전용면적 50.37㎡ (약 15.24평) 다세대가 2026년 7월 20일에 509,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 33,398,950원)

1991년에 건축된 전용면적 48.29㎡ (약 14.61평) 연립이 2026년 7월 6일에 335,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 22,929,500원)

2016년에 건축된 전용면적 43.94㎡ (약 13.29평) 다세대가 2026년 7월 6일에 510,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 38,374,718원)

본건은 2020년에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 해당합니다.

주변 시세는 평당 약 2,300만원에서 3,800만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 429,000,000원으로, 면적(38.32㎡, 약 11.60평)을 고려할 때 평당 약 36,982,758원의 수준으로, 최근 거래된 신축 연식의 물건 시세와 유사하거나 적정 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본건은 서울특별시 관악구 남현동에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 사당초등학교가 인근에 소재하며, 주변에 중학교 및 고등학교가 분포하고 있습니다.

교통 면에서는 지하철 2, 4호선 사당역이 근거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

주변 생활 편의시설로는 각종 상업 시설, 병원, 은행 등이 밀집한 사당역 상권을 이용할 수 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 재건축 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 인근에 학교가 위치한 점을 고려할 때 일반적인 주거 환경으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 특징은 채권자 겸 임차인 관련 보증금 지급 주체가 주택도시보증공사라는 점입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 관련 확약서를 제출하여 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하였기에, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담은 없는 것으로 보입니다.

그러나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, HUG와의 최종적인 정산 및 말소 절차 확인이 필요합니다. 만일 확약서 내용과 다르게 HUG 측에서 추가적인 권리를 주장하거나 말소 절차에 문제가 발생할 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

따라서, 낙찰 후 HUG 측 담당자와 명확한 소통을 통해 인수 및 말소되는 권리를 최종 확인하는 절차가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 남현동에 위치한 신축 다세대주택으로, 입지, 교통, 주거 환경 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

건축 연도가 2020년으로 비교적 최신 건물이며, 권리 관계상 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 특히 주택도시보증공사가 임차인으로서 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의한 점은 큰 장점입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 관련하여 최종적인 확인 절차가 필요하며, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 염두에 두어야 합니다.

적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2020년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상

사당역 인근의 역세권 입지로 교통 편리 및 생활 인프라 우수

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 권리관계 명확 (인수 부담 없음)

인근 지역의 꾸준한 부동산 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 429,000,000원이며, 건물 면적은 38.32㎡(약 11.60평)입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가 및 시세 분석 결과, 본건과 비슷한 연식 및 면적의 물건은 평당 약 3,300만원 ~ 3,800만원 수준에서 거래되고 있습니다.

감정가 수준은 평당 약 3,700만원으로, 최근 고가 거래 사례와 유사한 수준입니다.

권리 관계상 인수해야 할 보증금이 없고, 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 적정 수준의 입찰 전략이 필요합니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 97.9% 수준인 420,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가로 425,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.