나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104508 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 735-15 6층612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 '역삼역' 남서측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 '역삼역(지하철2호선)' 및 '강남역(지하철2호선, 신분당선)'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상15층 건물 중 제6층 제612호로서, (사용승인일자:2014.06.23.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 오피스텔로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장 시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104508 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 735-15 6층612호

용도: 오피스텔

건축물대장 상 용도: 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상15층 건물 중 제6층 제612호

사용승인일자: 2014년 06월 23일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 216,000,000원

토지면적: 3.83㎡ (약 1.16평)

토지지분: 3.825㎡ (약 1.16평)

건물면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

건물지분: 19.91㎡ (약 6.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업업무지대임. 본 건의 새 주소는 서울특별시 강남구 테헤란로14길 13 (역삼동)임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선 도로변에 버스정류장이 소재함. 또한, 지하철 2호선 '역삼역'과 '강남역'(2호선, 신분당선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 역삼역은 강남의 중심 업무지구(GBD)에 위치하며, 강남역과 선릉역 사이에 자리 잡아 상권 연계성이 뛰어남.

2.3. 토지 이용 현황

인접 대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형) 등의 건부지로 이용 중임.

2.4. 도로 상황

본 건 남서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함. 또한, 외국인 등에게 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도에 한정된 토지거래계약 허가구역(2025.10.1.~2026.12.31. / 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 진명성

* 보증금: 185,200,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 05일

* 확정일자: 2021년 03월 11일

* 배당신고일자: 2024년 04월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 185,200,000원에 대해 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있음.

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 2014-07-07 (홍종민 외 4명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2018-03-28 (서정훈)

* 압류: 2025-01-15 (관악세무서장) - 말소기준권리

* 압류: 2025-03-14 (서울특별시)

* 강제경매: 2025-12-11 (한국주택금융공사, 213,976,776원)

* 주택임차권: 2024-04-12 (진명성, 185,200,000원) - 말소: 인수

3.4. 권리 분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 6번 주택임차권(진명성)이 있습니다. 이 임차권은 보증금 185,200,000원이며, 전입일자 2021년 04월 05일, 확정일자 2021년 03월 11일입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 말소기준권리는 2025년 1월 15일자 관악세무서장의 압류입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업 지대 특성

본 물건이 소재한 역삼동은 테헤란로를 중심으로 한 서울의 핵심 업무지구(GBD)에 속하며, 수많은 기업 본사, 벤처 기업, 금융 기관 등이 밀집해 있습니다. 역삼역은 강남역과 선릉역 사이에 위치하여 뛰어난 상권 연계성을 보입니다. 대로변에는 대형 오피스 빌딩과 함께 커피전문점, 패스트푸드점, 편의점 등이 입점해 있으며, 이면 거리에는 다양한 음식점과 상업 시설이 밀집한 먹자골목이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

역삼역 주변은 업무시설, 상업시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다. 강남파이낸스센터, GS타워, 교보타워 등 주요 업무 시설이 인근에 위치하며, 다양한 상업 시설과 금융 기관이 밀집해 있어 풍부한 비즈니스 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 접근성

지하철 2호선 역삼역 및 강남역(2호선, 신분당선)을 도보로 이용 가능하며, 여러 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주요 편의시설

주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 강남파이낸스센터, 교보타워, GS타워 등 주요 시설과 함께 다양한 상점, 레스토랑, 카페 등이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차권

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 진명성 씨의 주택임차권입니다. 보증금 185,200,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 실질 취득 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 특정 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

건물 사용승인일이 2014년으로 비교적 최근이지만, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 상존합니다. 또한, 역세권 오피스 상권의 특성상 주말 및 공휴일에는 유동인구 감소로 인한 공실 위험이 상대적으로 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 역삼역 및 강남역을 중심으로 한 핵심 상업업무지구에 위치하여 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 오피스텔로서 업무시설 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변에 다양한 편의시설과 업무 시설이 밀집해 있어 직주근접성이 뛰어납니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서울의 중심 업무지구인 강남 역세권에 위치하여 직주근접성이 우수함.

* 편리한 교통: 지하철 2호선 역삼역 및 강남역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 배후 수요: 풍부한 직장인 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 비교적 신축 건물: 2014년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 현대적인 시설 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 216,000,000원입니다. 현재 유사 면적의 역삼동 오피스텔 매매 시세는 대략 1억 8천만원에서 2억 6천만원 이상으로 형성되어 있습니다. 특히 '강남역이스턴(도)' 오피스텔의 경우 14.92㎡(약 4.5평) 전용 면적이 2014년 준공된 건물에서 1.8억 원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 전용면적은 19.91㎡(약 6.02평)이며, 감정가는 2.16억 원입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 진명성 씨의 보증금 185,200,000원입니다. 이 금액이 경매를 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 따라서, 실제 취득가격을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(185,200,000원)을 인수한다고 가정하고, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근으로 감정가 이하에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 건과 유사한 '역삼역 센트럴 푸르지오시티'의 17A 타입(전용 약 17.5㎡)이 2억 600만원 ~ 2억 6000만원 선에서 거래되는 것을 감안하면, 본 물건(전용 19.91㎡)의 시장 가치는 2억 2천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 보증금 1억 8,520만원을 고려하면, 실질적인 매수인의 부담은 더욱 커지므로, 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 83% ~ 93% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.