나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108115 [1] 서울특별시 구로구 고척동 57-197 남양팰리스 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2024.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "동양미래대학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건 내 제2층 제204호로서,
외벽 : 치장 석재 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

도시형생활주택으로서 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 강미란의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경108115 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 고척동 57-197 남양팰리스 제2층 제204호 (신주소: 서울특별시 구로구 경인로47다길 11-39)

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 16.37㎡ (약 4.95평) / 토지지분: 16.37㎡ (약 4.95평)

* 건물면적: 27.61㎡ (약 8.35평) / 건물지분: 27.61㎡ (약 8.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자는 주택도시보증공사)

* 건물 정보:

* 준공일: 2020년 7월 27일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층 (본건은 2층)

* 대지면적: 332㎡ (건물 대지권 면적)

* 건축면적: 186.09㎡

* 연면적: 659.33㎡

* 건폐율: 56.05%

* 용적률: 197.7%

* 주차대수: 10대 (내부 5대, 외부 5대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 고척동에 위치하며, "동양미래대학교" 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

* 주변 시세:

* 최근 거래된 유사 건물(다세대주택)을 살펴보면, 2023년~2026년 3월 사이에 거래된 39.45㎡~49.91㎡ 면적의 주택들이 22,000만원에서 31,300만원 사이에 거래되었습니다.

* 본건의 면적(27.61㎡)과 건물 준공연도(2020년)를 고려할 때, 주변 유사 물건들의 거래가격을 참고하여 시세 파악이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 3일 시흥세무서장 압류 (을구 1번 순위)

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 압류, 가압류, 강제경매 등은 낙찰로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 본건은 특이사항으로 "대항력있는 임차인"이 존재하나, "주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경"에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (보증금 238,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-19, 확정일자 2021-02-26).

* 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)가 강미란 임차인의 주택임차권을 승계하였으며, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다.

* 임차인: 황용화 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-07).

* 대항력은 없는 것으로 보이며, 보증금 및 차임도 없는 상태입니다.

* 총 등기부 채권액: 238,000,000원 (기록된 채권 총액 기준)

4. 상권분석

* 본 물건은 "동양미래대학교" 인근의 도시형생활주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경을 갖추고 있으며, 대학가 인근이라는 점에서 학생 및 젊은 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 동양미래대학교가 인접해 있어 교육 접근성이 좋습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 대규모 공원이나 혐오시설 등은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공항소음 방지구역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역에 포함되어 있어 건축 및 항공기 소음 관련 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 복잡성: "대항력있는 임차인" 존재 및 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 권리분석 상 주의가 필요합니다. 비록 HUG가 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되지만, 관련 절차의 정확한 이행 여부 확인이 필수적입니다.

* 규제 지역 포함: 공항소음 방지 구역, 장애물 제한표면 구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 리모델링, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 구로구 고척동에 위치한 도시형생활주택으로, 동양미래대학교 인근에 자리하고 있어 배후 임대 수요가 기대되는 물건입니다.

* 감정가는 233,000,000원이며, 건물 상태는 비교적 양호합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)와의 조건부 매각으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없다는 점이 큰 장점입니다.

* 다만, 임차인 권리관계 및 규제 지역 포함 여부에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근의 안정적인 임대 수익 기대: 동양미래대학교와 인접하여 학생 및 교직원 대상의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 소형 주거 공간의 희소성: 27.61㎡(약 8.35평)의 소형 면적으로 1인 가구 수요에 적합합니다.

* HUG 인수조건으로 인한 보증금 인수 부담 없음: 매수인이 임차보증금 관련 채무를 인수하지 않아 금전적 리스크가 감소합니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 최근 유사한 면적 및 연식의 건물 거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가(233,000,000원) 대비 약간 낮은 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 유사 면적(27.61㎡)에 최근 거래된 인근 신축 건물(2016-2018년 준공)의 제곱미터당 가격(약 700만원 ~ 790만원)을 적용하면, 약 19,300만원 ~ 21,700만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가와 시장 추정치를 종합적으로 고려하여, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.