나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위
는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경
은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 "까치산역(2,5호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상12층 건물 내 제7층 제702호로서,
(사용승인일: 2020.12.03)
외벽: 석재붙임 마감 등
창소: 하이샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역,
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경108122 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제702호

용도: 오피스텔

감정가: 282,000,000원

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물면적: 29.51㎡ (약 8.93평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 근거리에 소재하여 교통 여건이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 02월 08일에 접수된 시흥세무서장의 압류입니다.

등기부채권 총액은 235,000,000원입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사 (김 )

보증금: 235,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 15일, 확정일자: 2021년 03월 24일

제공된 자료상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

물건명세서상 특이사항:

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 주거용 오피스텔과 다양한 형태의 주택 및 상업시설이 혼합된 지역입니다.

최근 주변 지역의 오피스텔 매매 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(25~35㎡)의 신축 오피스텔은 약 270,000,000원에서 295,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악되었습니다.

감정평가액 282,000,000원은 현재 시장 가격과 부합하는 수준으로 평가됩니다.

본 물건은 2020년 12월에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 속하여 상품성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: "서울월정초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 가까워 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

건물 상태: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 매각 조건:

매수인은 소유권 이전 시, HUG가 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해 주는 조건을 이행해야 합니다. 이 과정에서 HUG와의 협의 및 절차 진행이 필요하며, 이에 대한 이행 여부에 따라 명도 과정에 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 12월에 준공된 신축급 오피스텔로, 건물 상태가 양호하며 입지 조건 또한 우수합니다.

까치산역 역세권이라는 교통상의 이점과 서울월정초등학교 인접 등 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리상 HUG 관련 임차인이 존재하나, 제공된 자료상 대항력이 없고 매각 조건에 따라 인수되는 보증금이 없으므로, 조건부 매각 절차를 성실히 이행할 경우 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

안정적인 시세: 감정가 대비 유사 물건의 시세가 안정적인 수준을 유지하고 있어 투자 안정성이 높습니다.

HUG 조건 정리: 매각 조건상 매수인이 임차 보증금을 인수하지 않는 구조이므로, 권리 분석상의 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 282,000,000원입니다.

최근 주변 유사 오피스텔 거래 사례 및 현 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

매각 조건상의 HUG 관련 사항을 성실히 이행한다는 전제 하에, 낙찰 가능성 및 시세 안정성을 고려하여 275,000,000원에서 285,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로 최종 입찰 시에는 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.