나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제702호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경108122
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제7층 제702호 (화곡동, 늘예솔하우스)
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2024타경108122 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제7층 제702호 (화곡동, 늘예솔하우스) | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 180,480,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경108122 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제702호

용도: 오피스텔

건물 내역: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상12층 건물 내 제7층 제702호

사용승인일: 2020년 12월 03일 (준신축 건물)

면적:

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물면적: 29.51㎡ (약 8.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 282,000,000원

1.3. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울월정초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주거 및 생활 환경은 대체로 무난한 편입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들을 상세히 분석하여 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지, 또는 말소되는 권리는 무엇인지 철저히 확인해야 합니다. 특히, '임대관계: 미상임'으로 표시되어 있어 현재 건물의 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 이는 명도 과정에서의 변수나 추가 비용 발생 가능성을 파악하는 데 중요한 요소입니다.

1.5. 상권 분석

해당 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 더불어 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 해당하여, 유동인구 확보 및 오피스텔로서의 임대 수요 또한 기대해 볼 수 있는 지역입니다.

1.6. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 2020년 12월에 사용승인을 받은 신축급 오피스텔로, 건물 내부 및 설비 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 토지 2필지가 일단의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '진입표면구역(공항시설법)'으로 지정된 점은 항공기 운항과 관련된 사항을 시사합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 '임대관계: 미상임'으로, 현재 누가 거주하고 있는지, 보증금은 얼마인지 등 임대차 현황이 불분명하다는 것입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용(이사비 등)이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, '진입표면구역'으로 지정된 점은 김포공항 인근에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있음을 의미합니다. 이는 거주 환경의 쾌적성에 영향을 미칠 수 있으며, 장기적으로 건물 가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로서, 지하철역 및 초등학교 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 편리한 교통망과 주변 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 현재 감정가는 2억 8,200만 원으로 책정되어 있습니다. 하지만 임대차 관계가 불분명하여 명도 관련 조사 및 대응이 필요하며, 공항 진입표면구역에 포함되어 있어 항공기 소음 가능성에 대한 사전 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 최소화하고 투자 가치를 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물 상태를 유지하고 있어 리모델링 비용 부담이 적습니다.

2. 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 교통이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 유리한 요소입니다.

3. 안정적인 배후 수요: 초등학교 및 다양한 주거 형태가 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4. 투자 전략: 명도 리스크 해소 및 항공기 소음 영향 정도를 면밀히 파악한 후, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 임대 수익 또는 향후 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계