나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경102513 [1] 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상임.

2) 본건이 소재한 건물 내 승강기는 미운행 상태인바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경102513 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 323,000,000원

토지면적: 19.56㎡ (약 5.91평)

토지지분: 19.56㎡ (약 5.91평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준임.

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등이고 창호는 샷시창호임.

건물은 2020년경 사용 승인된 비교적 신축 건물임.

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중임.

위생, 급배수, 난방 시설 및 승강기 설비가 되어 있으나, 승강기는 현재 미운행 상태임.

토지는 세장형 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 사건임.

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같음.

- 소유권이전 등기 및 신탁 등기 말소 내역 확인됨.

- 주택임차권(김민서, 보증금 352,000,000원)이 을구에 등기되어 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있음.

- 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 파악됨.

- 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

- 압류 및 강제경매 개시결정 등기가 다수 존재하나, 모두 말소 대상임.

- 말소기준권리: 갑5 압류(시흥세무서장)

- 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 물건명세서 참고사항 확인 필요)

- 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 언급되었으나, '임차인 현황' 상 대항력 없음으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계'가 0원이므로 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

- 다만, "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 조건이 명시되어 있으므로, 낙찰 후 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 함.

1.4. 상권분석

주변에 다수의 신축 및 기존 다세대주택, 빌라 단지가 분포하고 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상권이 형성되어 있음.

제공된 최근 매매/전월세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 28~30㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준으로 2억 6,500만원에서 3억 3,500만원 사이에 거래되었음.

본건의 감정가는 3억 2,300만원으로, 이는 최근 실거래가 상위권에 해당함.

주변 신축 빌라의 경우, 3.3㎡당 약 900만원대에서 1,000만원 이상의 가격대를 형성하고 있음.

주변에 큰 상업 시설이나 유흥업소 등은 눈에 띄지 않으며, 학교 및 주거 시설 위주로 구성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.5. 생활정보

단지 인근으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편임.

주변에 "세일중학교"를 비롯한 교육 시설이 있어 교육 환경이 우수함.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

도보 거리에 혐오시설은 발견되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경이 양호함.

1.6. 잠재적 리스크

- 승강기 미운행: 현재 승강기가 작동하지 않아 이용에 불편이 있으며, 수리 비용이 발생할 수 있음.

- 임차인 및 HUG 인수조건: 대항력 없는 임차인으로 명시되어 있으나, "특이사항" 및 "주의사항"에 언급된 조건부 매각 사항을 면밀히 검토하고 법률 자문을 받아야 함. 낙찰 후 임차인과의 명도 관련 절차 및 HUG와의 협의가 필요할 수 있음.

- 토지이용계획상의 제약: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역 등 건축 및 재건축 시 제한사항이 있을 수 있으므로, 향후 건물 이용 계획 시 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편임.

감정가 3억 2,300만원은 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준이나, 지역 내 시세 상승세를 감안하면 합리적인 수준으로 판단됨.

권리분석 상 명확한 인수 부담은 없어 보이나, '특이사항' 및 '주의사항'에 명시된 임차인 관련 조건부 매각 내용을 철저히 확인하고 이해해야 함.

승강기 미운행 문제는 수리 비용 발생 요인이 될 수 있으나, 물건 자체의 가치에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보임.

1.8. 투자 포인트

- 역세권은 아니지만, 버스 등 대중교통 이용이 편리하고 교육 환경이 우수함.

- 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 노후도가 적음.

- 권리분석 상 명확한 인수 부담이 없는 것으로 보이며, 임차인 관련 조건부 매각 사항 해결 시 명도 또한 원만하게 진행될 가능성이 높음.

- 실거주 목적 또는 소액 투자용으로 적합함.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 323,000,000원이며, 제공된 최근 실거래가 정보 및 면적, 건물의 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현재 시세는 약 300,000,000원에서 320,000,000원 사이로 추정됨.

임차인 관련 복잡한 조건부 매각 사항과 승강기 미운행 리스크를 감안하여, 경쟁 상황 및 입찰자의 위험 선호도에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90%~95% 수준인 290,000,000원에서 305,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

최종 입찰가는 낙찰률, 경매 시장 분위기, 본건의 실제 현황 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.