나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101381 [1] 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제5층 제505호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101381 [1] 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제5층 제505호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경101381 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로9길 34(독산동), 제5층 제505호 (독산동, 미림에이클래스13차) | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 138,752,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경101381 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경101381 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 301-23, 미림에이클래스13차 제5층 제505호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 7천 1백만원

토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

토지지분: 11.58㎡ (약 3.50평)

건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.74㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '가산중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 입지 여건은 전반적으로 무난한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 분석

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 13층 건물 중 제5층 제505호에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 마감으로 되어 있습니다. 현재 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 자루형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 경매 절차를 통해 소유권 이전 등기가 완료되면 낙찰자는 기존의 모든 권리(저당권, 근저당, 가압류 등)를 소멸시키고 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성도 있으므로, 상세한 권리 분석은 전문가를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 아파트 단지와 더불어 업무시설, 상가 등이 밀집된 복합 상권입니다. 특히 지하철 1호선 독산역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 갖추어져 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 주변에 모텔 등 숙박시설도 다수 분포하고 있어 일반적인 도시 상권의 모습을 보입니다.

1.6. 생활정보

건축물대장상 오피스텔로 이용 중인 본건은 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근에 가산중학교가 위치하며, 각종 편의시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 활동에 필요한 기본적인 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 점도 장점입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건 토지이용계획에는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되어 있으며, 도시관리계획 입안 중인 사항(지구단위계획 구역 지정)도 있습니다. 이러한 용도 제한 및 도시계획 변경 가능성은 향후 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았으나, 잠재적인 입주 민원 발생 가능성(예: 공사차량 운행 시간 관련)에 대한 고려는 필요합니다. 또한, 감정가 산정 시점 이후 발생한 시장 가격 변동이나 미신고 임대차 등 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 13층 건물 중 5층에 위치하며, 면적 대비 감정가 또한 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 다만, 복합 상권 지역의 특성상 공실 위험 가능성과 더불어, 복잡한 도시계획 및 규제 사항들을 면밀히 파악해야 합니다. 강제경매 물건으로서 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 최종적인 낙찰 전 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 교통 요지 : 지하철 1호선 독산역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

2. 입지 : 주거와 업무시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 활용 가치가 있습니다.

3. 경매 이점 : 강제경매 물건으로, 법적 절차에 따른 명확한 권리 확보가 가능합니다.

4. 잠재적 가치 : 지역 개발 계획 및 도시 정비에 따른 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 면적 대비 합리적 가격 : 면적 대비 감정가 및 현재 최저 입찰가를 고려했을 때, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계