나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경128914 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-61 라움하우스 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경128914 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-61 라움하우스 제3층 제304호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경128914
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로17길 29-14, 제3층 제304호 (화곡동, 라움하우스)
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2023타경128914 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로17길 29-14, 제3층 제304호 (화곡동, 라움하우스) | 감정가: 294,000,000원 | 최저가: 150,528,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2023타경128914 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경128914 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-61 라움하우스 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 294,000,000원

토지면적: 19.40㎡ (약 5.87평)

토지지분: 19.4㎡ (약 5.87평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.04평) - 전용면적 기준

건물지분: 29.86㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 까치산역은 5호선과 2호선 연장선의 종점으로, 일일 유동인구가 5만 명이 넘는 지역 밀착형 역세권 상권을 형성하고 있습니다. 특히 화곡동 일대는 인구 밀집도가 높은 지역으로 알려져 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 제공된 정보만으로는 추가적인 권리 분석이 어렵습니다. 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높으나, 경매 사건번호를 통한 상세 권리관계 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

까치산역 주변 상권은 전형적인 서울 시내 역세권의 특성을 보이며, 대단위 단독·연립·빌라촌이 형성되어 있습니다. 지하철 이용객 의존도가 높으며, 지역밀착형 상권이 다수 형성되어 있습니다. 대형 프랜차이즈 매장과 함께 병원, 학원 등이 입점해 있으며, 현대화된 까치산 시장은 주부 등 여성 소비자들의 이용이 활발합니다. 특히 여성 의류, 패션 잡화, 뷰티, 식음료 등 여성 고객 대상 업종이 강세를 보입니다. 먹자골목 상권도 발달해 있으며, 유흥업종 또한 활발한 편입니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 3층 304호로, 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지 및 내장 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 인접 도로로 남측에 폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 주변에는 까치산 시장과 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호하며, 공원 및 교육시설 접근성도 나쁘지 않은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 특히 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항) 지정으로 인해 건축물 신축 및 증축 시 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, '임대 내역은 미상'이라는 점은 현재 거주자 유무 및 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 내포합니다. 최근 강서구 일대에서 '빌라촌'으로 인한 전세사기 우려가 있었던 만큼, 이에 대한 간접적인 영향도 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2·5호선 까치산역 역세권에 위치하며, 주변에 상업시설 및 주거단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다세대주택으로 소형 면적을 가지고 있으며, 토지 지분과 건물 지분이 함께 매각되는 일괄 매각 건입니다. 권리 관계는 추가 확인이 필요하나, 역세권이라는 입지적 장점과 지역 내 상권 활성화 등의 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 다만, 공항 관련 보호지구 지정으로 인한 건축 규제 가능성, 임대 내역 미상으로 인한 명도 리스크 등을 신중히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지 : 지하철 2·5호선 까치산역 도보 이용 가능한 거리로 교통이 편리하며, 유동인구가 많은 역세권 상권을 배후로 두고 있습니다.

* 지역 밀착형 상권 : 풍부한 배후 주거 수요와 더불어 시장, 소매점, 음식점 등 다양한 상업시설이 발달하여 지역 내 소비력이 높습니다.

* 재개발 가능성 : 강서구 화곡동 일대가 모아타운 등 도시정비사업 추진 움직임이 있는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 소형 면적 : 전용면적 약 9.04평의 소형 다세대주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용으로 적합하며 투자용으로도 고려 가능합니다.

1.9. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 검색 결과, 강서구 마곡지구 일대에 서남집단에너지시설(마곡열병합발전소) 건설이 추진되었으나 주민 반대와 공사비 문제로 난항을 겪고 있다는 내용이 있습니다. 또한, 강서구는 과거 마곡지구 주민들이 서남 물재생센터(하수종말처리장), 택시 공영차고지(가스충전소 포함) 등 기피시설의 집중으로 인한 불만을 제기한 사례가 있습니다. 본 건의 직접적인 소재지(화곡동 424-61) 인근에서 구체적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 넓은 지역으로 보았을 때 해당 지역의 혐오시설 분포 및 영향 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (※ 혐오시설은 개인의 가치관에 따라 다르게 인식될 수 있습니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계