나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경115918 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 362-23 더메르씨엘 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2023.08.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(가)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근
은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대이며, 기호(나),(다)는 서울특별시 강서구
화곡동 소재 "화곡터널" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 다세대주택 등이 소재하는
주택지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(가)까지 차량접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장 등이 소재하고, 본건 기호
(나),(다)까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선/5호선 까치산역)
등에 소재하는 바, 제반 대중교통 수단의 이용은 보통임.

건물의 구조

기호(가)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호: 샤시창호 등 마감

기호(나),(다)
철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지상6층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호: 샤시창호 등 마감

이용상태

기호(가)는 디에이씨 제2층 제203호 다세대주택(주방, 욕실겸거실, 방1 등)으로 이용
중이며, 기호(나)는 더 메르씨엘 제2층 제205호 도시형생활주택(단지형다세대)(주방, 욕실겸
거실, 방2 등) 으로 이용중이며, 기호(다)는 더 메르씨엘 제4층 제404호 도시형생활주택(단
지형다세대)(주방, 욕실겸거실, 방2 등)으로 이용중임.

설비내역

기호(가)
기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
기호(나),(다)
기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가)
인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(나),(다)
인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가)
본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(나),(다)
본건 남서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가)(화곡동 475-14)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설
법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>

기호(나),(다)
화곡동 362-23
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>

362-117
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경115918 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-23 더메르씨엘 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 290,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020년 12월 8일)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 18.80 ㎡ (약 5.69 평)

토지 지분: 18.799999999999997 ㎡ (약 5.69 평)

건물 면적: 28.16 ㎡ (약 8.52 평)

건물 지분: 28.16 ㎡ (약 8.52 평)

전용 면적: 28.16 ㎡ (약 8.52 평)

1.3. 물건 현황

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 6층 건물 중 제4층 제404호

주요 이용 상태: 방2, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡터널" 남서측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대임.

주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장, 버스정류장이 소재함.

지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

제반 대중교통 수단의 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

중요시설물보호지구 (공항)

가축사육제한구역

수평표면구역 (공항시설법)

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2021년 12월 24일 시흥세무서장 압류 (갑5)

총 채권액 (등기부 기준): 265,000,000원 (주택임차권 265,000,000원 포함)

강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (채권액 760,771,374원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 유 (주택도시보증공사)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 01월 15일

확정일자: 2020년 12월 23일

대항력: 있음

배당신고일: 2023년 02월 16일

주요 사항: 임차인의 보증금 265,000,000원에 대한 대항력이 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됨. (물건명세서상 내용)

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권 등기가 존재함.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

서류상 ‘인수 보증금 합계’는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건과 유사한 건물(더 메르씨엘, 2020년 준공)의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 19.98㎡(약 6평)이 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래됨. (평당 약 10,810,000원)

본건 전용면적 28.16㎡(약 8.52평)에 대입 시, 시장 시세는 약 304,570,000원 (28.16㎡ * 10,810,000원/㎡) 수준으로 추정됨.

감정가 290,000,000원은 시장 시세 대비 약간 낮은 수준으로 보임.

4.2. 상권 특성

본건은 주거지대에 위치하며, 주변 인프라가 발달되어 있어 기본적인 주거 생활이 가능함.

도시형생활주택으로 소형 주거 공간 수요가 있는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 상점, 마트 등 편의시설 이용 가능함.

5.2. 교육시설

인근에 서울신정초등학교가 위치함.

관련 법규에 따른 상대보호구역에 해당함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당이 부족할 경우 보증금 잔액 인수 위험이 있음.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로, 공적 기관이므로 채권 회수에 적극적일 것으로 예상되나, 낙찰가의 규모에 따라 임차인 보증금 변제가 결정됨.

공항 관련 구역으로, 고도 제한 등 추가적인 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 접근성 및 생활 환경이 양호한 편임.

감정가 대비 시장 시세가 다소 높게 형성된 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 인수 위험이라는 중대한 권리 상의 변수가 존재함.

임차인의 보증금 265,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되는지가 낙찰가의 적정성을 판단하는 핵심 요소임.

8. 투자 포인트

비교적 최신 축년도 건물로 내부 상태 양호 기대.

지하철역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

감정평가액 대비 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 기대 가능성 있음 (단, 권리 인수 위험 고려).

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원이 인수될 가능성이 있는 점을 가장 중요하게 고려해야 합니다.

만약 임차인 보증금을 인수해야 한다면, 실질적인 매입가는 입찰가 + 265,000,000원이 됩니다.

추정 시장 시세(약 304,570,000원)와 감정가(290,000,000원)를 고려할 때, 임차인 보증금이 배당으로 모두 변제된다는 전제 하에 다음과 같은 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

주의: 입찰 전 반드시 해당 경매 물건의 배당표 및 진행 상황을 면밀히 확인하여 임차인 보증금의 변제 가능성을 재확인해야 합니다. 배당 예상액이 보증금에 미달할 경우, 예상 입찰가를 그만큼 낮추거나 입찰을 재고해야 합니다.

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