나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경115918 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 362-23 더메르씨엘 제2층 제205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2023.08.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(가)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근
은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대이며, 기호(나),(다)는 서울특별시 강서구
화곡동 소재 "화곡터널" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 다세대주택 등이 소재하는
주택지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(가)까지 차량접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장 등이 소재하고, 본건 기호
(나),(다)까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선/5호선 까치산역)
등에 소재하는 바, 제반 대중교통 수단의 이용은 보통임.

건물의 구조

기호(가)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호: 샤시창호 등 마감

기호(나),(다)
철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지상6층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호: 샤시창호 등 마감

이용상태

기호(가)는 디에이씨 제2층 제203호 다세대주택(주방, 욕실겸거실, 방1 등)으로 이용
중이며, 기호(나)는 더 메르씨엘 제2층 제205호 도시형생활주택(단지형다세대)(주방, 욕실겸
거실, 방2 등) 으로 이용중이며, 기호(다)는 더 메르씨엘 제4층 제404호 도시형생활주택(단
지형다세대)(주방, 욕실겸거실, 방2 등)으로 이용중임.

설비내역

기호(가)
기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
기호(나),(다)
기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가)
인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(나),(다)
인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가)
본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(나),(다)
본건 남서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가)(화곡동 475-14)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설
법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>

기호(나),(다)
화곡동 362-23
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>

362-117
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경115918 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-23 더메르씨엘 제2층 제205호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 287,000,000원

토지 면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

건물 면적: 28.16㎡ (약 8.52평) (전용면적)

2.1. 주변 환경

해당 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재합니다. 또한, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선/5호선 까치산역이 소재하여 제반 대중교통 수단의 이용은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획시설 및 제한 사항이 적용됩니다.

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 압류(시흥세무서장, 갑5)입니다. 현재 본 경매 개시 결정 등기(주택도시보증공사, 갑7)가 존재합니다. 소유권 이전 등기(김지연, 갑4) 및 신탁 등기 말소(김길태, 갑3) 내역도 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 21일

확정일자: 2020년 12월 30일

대항력: 있음

등기부상 을구 3번 순위로 주택임차권이 등기되어 있으며, 배당 신고일자는 2023년 3월 8일입니다.

3.3. 권리 인수 여부

등기부등본상 을구 3번 임차권등기(고 )는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 따라서, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 1일 인근 366-36번지에 위치한 '더원'(2019년 건축, 전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 전용면적 28.16㎡, 2020년 건축으로, 면적이 유사 거래 사례보다 넓고 건축 연도도 비슷합니다. 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 본 물건의 부동산 자체 가치는 300,000,000원 내외로 추정됩니다.

다만, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 총 투자 비용 산정 시 해당 보증금 인수분을 반드시 합산해야 합니다.

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샤시창호로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

물건지 인근에 마을버스 및 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선/5호선 까치산역 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

"서울신정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 상세한 편의시설(마트, 병원 등)은 현장 방문 또는 지도 서비스 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

6.1. 권리 관계

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 고 씨의 보증금 265,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 낙찰가의 실질적인 추가 비용으로 작용하여 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 주변 환경 리스크

토지이용계획 상 공항 관련 보호지구 및 원추표면구역(수평표면구역)에 포함되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 심각한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐수 처리장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2020년에 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

핵심적인 고려 사항은 대항력 있는 임차인 고 씨가 보증금 265,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 최우선으로 고려해야 합니다. 감정가(287,000,000원)는 이러한 인수분을 반영하지 않은 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

최근에 건축된 건물(2020년 준공)로 신축급의 상태를 기대할 수 있어 관리가 용이합니다.

안정적인 임대 수요가 있는 지역이며, 대항력 있는 임차인 인수 조건을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원을 인수해야 하므로, 본 건의 입찰가는 순수 부동산 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

최근 인근 유사 거래 사례(전용면적 19.98㎡, 216,000,000원)를 바탕으로 본 건의 전용면적(28.16㎡)과 건축 연도(2020년)를 고려 시, 본 물건의 부동산 자체 가치는 약 300,000,000원 내외로 추정됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

이 예상 입찰가는 낙찰가이며, 여기에 인수해야 할 임차인 보증금 265,000,000원과 취득세, 법무비용 등 제반 부대 비용이 추가로 발생함을 유의해야 합니다. 최종 총 투자 비용은 (낙찰가 + 265,000,000원 + 부대비용)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.