나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경115918 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 362-23 더메르씨엘 제2층 제205호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경115918 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 362-23 더메르씨엘 제2층 제205호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2023타경115918
- 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로78가길 27, 제2층 제205호 (화곡동, 더메르씨엘)
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매16계 2023타경115918 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로78가길 27, 제2층 제205호 (화곡동, 더메르씨엘) | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 146,944,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2023타경115918 (2)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-23 더메르씨엘 제2층 제205호
용도: 다세대주택
감정가: 287,000,000원
토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 28.16㎡ (약 8.52평)
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOO
특이사항: 없음
주의사항: 없음
1.2. 감정평가서 요약
1.2. 1.위치 및 주위환경
기호(가)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대이며, 기호(나),(다)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡터널" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 다세대주택 등이 소재하는 주택지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.
1.2. 2.교통상황
본건 기호(가)까지 차량접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장 등이 소재하고, 본건 기호(나),(다)까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선/5호선 까치산역) 등에 소재하는 바, 제반 대중교통 수단의 이용은 보통임.
1.2. 3.건물의 구조
기호(가), (나), (다) 모두 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샤시창호 등으로 마감됨.
기호(가)는 지상 5층 건물, 기호(나),(다)가 속한 건물은 지상 6층 건물임.
1.2. 4.이용상태
본건 (기호 나)는 더메르씨엘 제2층 제205호 도시형생활주택(단지형다세대)으로 주방, 욕실겸거실, 방2개 등으로 이용 중임. (참고: 감정평가서상 기호 (가)는 다른 호실, 기호 (다)는 4층 호실을 지칭하나, 본건은 제2층 제205호임)
1.2. 5.설비내역
기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태
인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.
1.2. 7.인접 도로상태
본건 남서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접함.
1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태
본건 토지(화곡동 362-23)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항)이며, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역에 해당함.
1.2. 9.공부와의 차이
없음.
1.2. 10.기타 참고사항
임대관계는 미상임.
2. 입지조건
2.1. 주변 환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 주택지대입니다. "서울신정초등학교"와 "화곡터널"이 인근에 있어 생활 편의성이 좋습니다.
2.2. 교통 환경
까치산역(2호선, 5호선) 및 다수의 버스정류장이 도보 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.
2.3. 생활 편의시설
주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 근접해 있어 일상생활이 편리할 것으로 예상됩니다.
3. 권리분석
3.1. 경매 구분
본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.
3.2. 권리 사항
제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 어렵습니다. 다만, 강제경매 사건으로 진행되므로 채권자의 권리 행사에 따른 매각 절차가 진행됩니다. 낙찰 시 모든 인수주의 권리는 말소되는 것이 일반적이나, 등기부등본 및 법원 기록을 통한 추가 확인이 필수적입니다.
4. 상권분석
4.1. 주거 밀집 지역
본건이 위치한 화곡동 일대는 오랜 주거지로서 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.
4.2. 교통 접근성
지하철역과 버스 노선망이 발달하여 직주근접 및 주변 지역으로의 이동이 용이한 교통 요충지에 해당합니다.
5. 생활정보
5.1. 주거 형태
도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 주방, 욕실겸거실, 방 2개로 구성되어 있습니다.
5.2. 주요 설비
기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의를 제공합니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 고도 제한 (공항 관련)
본건은 중요시설물보호지구(공항) 내에 위치하며, 수평표면구역(공항시설법)의 적용을 받습니다. 이는 건축물의 높이 제한과 관련이 있으며, 향후 재건축 또는 증축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다. 최근 국제민간항공기구(ICAO)의 고도 제한 기준 개정 움직임이 있으나, 국내 적용 방안 및 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.
6.2. 대공방어협조구역
군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)에 해당합니다. 이 역시 건축물의 높이 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다.
6.3. 가축사육제한구역
지역경제과 확인이 필요한 가축사육제한구역에 해당하여, 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.
6.4. 상대보호구역
교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당하므로, 교육청의 확인 및 인허가 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
6.5. 주차 공간
일부 정보에 따르면 건물 내 주차 공간이 협소하여 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.
7. 종합 의견
본건은 서울 강서구 화곡동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치한 다세대주택입니다. 까치산역 접근성이 우수하고, 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 관점에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 공항 관련 고도 제한, 군사시설 보호구역 지정 등 토지이용계획상의 여러 제한 사항이 존재하므로, 해당 규제들이 건축 및 개발에 미치는 영향을 사전에 면밀히 분석해야 합니다. 임대 관계가 불분명하므로, 입주 전 세입자 관련 사항도 확인이 필요합니다.
8. 투자 포인트
8.1. 우수한 교통 및 생활 인프라
지하철 2, 5호선 까치산역 인근의 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설은 본건의 강점입니다.
8.2. 실거주 및 임대 투자 가능성
전용면적 약 8.52평의 적절한 크기와 생활 편의 시설을 갖추고 있어 1인 가구 또는 신혼부부 등 실거주 수요에 적합합니다. 또한, 안정적인 임대 수익 창출 가능성도 기대할 수 있습니다.
8.3. 잠재적 가치 상승 요인 (고도 제한 완화 시)
최근 국제적으로 논의되는 김포공항 고도 제한 완화 관련 동향은 본건의 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다. 향후 규제 완화 시 재건축, 증축 등 개발 잠재력이 높아질 수 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매16계