나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경115918 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-14 디에이씨 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2023.08.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(가)는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근
은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대이며, 기호(나),(다)는 서울특별시 강서구
화곡동 소재 "화곡터널" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 다세대주택 등이 소재하는
주택지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(가)까지 차량접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장 등이 소재하고, 본건 기호
(나),(다)까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선/5호선 까치산역)
등에 소재하는 바, 제반 대중교통 수단의 이용은 보통임.

건물의 구조

기호(가)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호: 샤시창호 등 마감

기호(나),(다)
철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지상6층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호: 샤시창호 등 마감

이용상태

기호(가)는 디에이씨 제2층 제203호 다세대주택(주방, 욕실겸거실, 방1 등)으로 이용
중이며, 기호(나)는 더 메르씨엘 제2층 제205호 도시형생활주택(단지형다세대)(주방, 욕실겸
거실, 방2 등) 으로 이용중이며, 기호(다)는 더 메르씨엘 제4층 제404호 도시형생활주택(단
지형다세대)(주방, 욕실겸거실, 방2 등)으로 이용중임.

설비내역

기호(가)
기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
기호(나),(다)
기본적인 위생 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가)
인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(나),(다)
인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가)
본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(나),(다)
본건 남서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가)(화곡동 475-14)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설
법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>

기호(나),(다)
화곡동 362-23
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>

362-117
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2023타경115918 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 475-14 디에이씨 제2층 제203호

용도

도시형생활주택

감정가

234,000,000원

면적

토지면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO (주택도시보증공사)

건축물 정보

건물명: 디에이씨

준공일자: 2020년 9월 24일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 5층 건물 중 2층 203호

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 다세대주택이 소재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재합니다. (인근 지하철역: 2호선/5호선 까치산역)

본건 건물은 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 24일자 시흥세무서장의 압류입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이나영 외 1명 (2020.10.06)

* 주택임차권: 김희지 (2023.01.17 등기, 208,000,000원)

- 전입일자: 2020.12.16

- 확정일자: 2020.11.25

- 대항력: 있음

- 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김희지)

보증금: 208,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.12.16

확정일자: 2020.11.25

대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

인수되는 총 보증금: 208,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주로 단독주택 및 다세대주택으로 구성된 주거지역입니다.

주변에 대규모 상업시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

별도의 상권 분석 자료는 제공되지 않았으나, 일반적인 주택가 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 마을버스 정류장이 인근에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 가능합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: "서울신정초등학교"가 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 주거 지역 내에서 해결 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 비교적 최근에 준공(2020년)된 건물로, 일반적인 다세대/도시형생활주택 거주 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 임차인 김희지 씨가 가진 보증금 208,000,000원 전액이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 비용 부담을 의미합니다.

* 공항 관련 규제:

- 중요시설물보호지구(공항)

- 원추표면구역 / 수평표면구역 (공항시설법)

- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

이러한 공항 관련 규제는 건축 및 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

* 지역 경제 관련 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호) 등의 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2020년)된 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

그러나 2.08억원의 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 인수되는 조건은 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토가 필요합니다.

공항 인근 지역의 특성상 다양한 토지이용 규제가 존재합니다.

인수가격 산정에 있어 임차인 보증금 부담을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 대중교통 이용 편의성 (까치산역 인근)

* 주거지역 내 기본적인 생활 환경

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 208,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 조건입니다. 따라서 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 물건의 실질 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건(2019년 준공, 19.98㎡, 216,000,000원)을 바탕으로 시세 분석 시, 본건(27.60㎡)의 시장 가치는 약 298,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이를 기준으로 계산하면, 매수인에게 돌아오는 실질 가치는 다음과 같습니다.

추정 시장가치: 298,000,000원

인수 보증금: 208,000,000원

= 최대 실질 적정 입찰가: 90,000,000원

다만, 이는 시장 가치 추정치에 기반한 이론적인 최대 입찰가이며, 실제 경매에서는 유찰 진행률, 경쟁 상황, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 최종 입찰가가 결정됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원을 상회하지 않는 선에서, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.