나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [29] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 6층612호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (29)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 6층612호

건물명: 커넥트부산호텔 (Connect Busan Hotel)

용도: 공부상 숙박시설 (생활숙박시설, 일반숙박시설 혼재)

감정가: 172,000,000 원

토지 면적: 3.16 ㎡ (0.96 평)

건물 면적: 20.99 ㎡ (6.35 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

사용승인일: 2020년 03월 27일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층, 지상 19층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 중구 중앙동6가에 위치하며, 부산항만공사 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 부산항, 국제시장, 차이나타운, BIFF 광장, 용두산 공원, 자갈치 시장 등 주요 관광 명소 및 상업 시설이 인접하여 관광객 및 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

이는 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 여건

본 물건은 부산도시철도 1호선 중앙역과 남포역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

또한, 다양한 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 부산 시내 접근성이 뛰어납니다.

도로 접근성 측면에서는 본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 별도의 지상권 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

또한, 임차인의 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 특별히 인수할 임차인의 보증금이나 차임은 없는 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 중구 중앙동 지역은 부산항만공사를 중심으로 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있으며, 오랜 기간 발전해 온 상업지대입니다.

주변에 커넥트부산호텔 & 레지던스와 같은 다수의 숙박시설이 운영되고 있어, 관광객 및 비즈니스 방문객을 대상으로 하는 상권이 활성화되어 있습니다. 이는 본 물건의 숙박시설로서의 활용 가치를 높이는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

본 건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕으로 구성된 지하 2층, 지상 19층 규모입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 화강석 및 외장 타일 마감이며, 내벽은 벽지, 인테리어, 일부 타일로 마감되었습니다. 바닥은 타일로 시공되었고, 창호는 시스템 창호가 설치되어 있습니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 이용에 편리합니다.

5.2. 토지 및 건물 이용

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 대로 1류(폭 35-40m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 최고 높이 제한지역(180m), 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반적인 경매 물건과는 다른 절차나 특수성이 존재할 수 있습니다. 따라서 투자 결정 시 이에 대한 충분한 이해와 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 점유자나 권리 관계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 이용 현황 관련 리스크

공부상 용도는 숙박시설이나, 일부 호실(일련번호 1,4,5)의 경우 현황 직원 휴게실 등으로 이용되고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이가 존재함을 시사합니다.

또한, 건물 내에 생활숙박시설과 일반숙박시설이 혼재되어 있어, 각 용도별 관리 규정이나 운영상 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업 및 관광 지구인 중구 중앙동에 위치하며, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 초역세권 입지, 풍부한 관광 자원과의 인접성, 편리한 교통망 등 입지적 강점이 매우 우수합니다. 호텔 및 레지던스로서의 활용 가치가 높으며, 투자 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대차 관계 미상, 그리고 공부상 용도와 일부 현황의 차이는 물건 취득 및 활용 과정에서 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 지하철 1호선 중앙역, 남포역 도보권에 위치한 초역세권.

* 주변 관광지 근접: 부산항, 국제시장, BIFF 광장, 자갈치 시장 등 주요 명소와 가까워 관광객 수요 확보 용이.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태 양호 및 노후도가 낮음.

* 다양한 활용 가능성: 호텔, 레지던스, 기타 상업 시설 등 다양한 용도로의 전환 및 운영 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 172,000,000원을 기준으로, 현장 조사를 통한 시세 확인, 유사 물건 거래 사례 분석, 시장 동향, 명도 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서 작성 시점까지는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 확인되었으나, 임대 관계 미상인 점을 감안하여 명도 관련 제반 비용을 예측하여 입찰가에 반영해야 합니다. 또한, 유동화 물건의 특성으로 인한 추가적인 법률 검토 비용 등을 고려해야 합니다.

(※ 최종 입찰가는 개별적인 심층 분석 및 전문가와의 상담을 통해 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.