나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [23] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 5층509호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (23)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 5층509호

건물명: 커넥트부산호텔

용도: 숙박시설 (공부상)

감정가: 158,000,000원

건물면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

토지면적: 2.8913㎡ (약 0.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일자: 2020년 3월 27일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 19층 건물 내 5층 509호

특이사항: 유동화물건, 공부상 숙박시설임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역"과 "남포역" 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 대지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대료 수준이나 계약 조건은 어떻게 되는지 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 특수물건 정보

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 부산 중구 중앙동은 부산항과 인접한 핵심 상업 및 업무지구로, 각종 금융기관, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 지역 특성

부산의 중심 상권으로서 풍부한 유동인구를 바탕으로 상업 활동이 활발하며, 부산항과 가까워 관련 비즈니스 및 관광객 수요가 꾸준히 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변이 상업지대이므로 각종 은행, 병원, 쇼핑몰(롯데백화점 부산본점, 국제시장, 부평깡통시장 등) 및 식당, 카페 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 주변 시설

인근에 부산항만공사, 부산항, 부산항국제여객터미널 등이 있으며, 용두산공원, 부산타워, 부산영화체험박물관, 남포동 거리 등 관광 명소와도 접근성이 좋습니다.

5.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 주변에서 현저한 혐오시설이나 잠재적 가치를 저해할 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화된 자산으로, 일반 경매와는 다른 특수한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상으로 파악되어 현재 점유 관계 및 수익성 분석에 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상 숙박시설이나, 감정평가서 요약에 일부 호실은 현황 직원 휴게실 등으로 이용 중이라고 명시되어 있어, 실제 사용 용도에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 중구에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 불명확하다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 분석이 필수적입니다. 공부상 숙박시설 용도를 감안하되, 실제 이용 현황 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 입지: 부산광역시 중구 중앙동은 부산의 대표적인 상업 및 업무지구로, 지리적 이점이 뛰어납니다.

* 우수한 교통망: 부산 도시철도 1호선 중앙역 및 남포역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 주변 관광 및 상업 시설 접근성: 부산항, 국제시장, 남포동 거리 등 주요 명소와 상업시설이 가까워 잠재 수요가 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유동화 물건 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가는 시장 상황, 향후 예상 수익률, 추가 조사 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 약간의 가감 조정을 통해 140,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.