나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [25] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 5층511호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (25)

* 소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 5층511호

* 용도: 숙박시설 (주의사항: 공부상 숙박시설임.)

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 3.22㎡ (약 0.97평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 주소: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 5층511호

* 건물 정보:

* 건물명: 커넥트부산호텔

* 사용승인일자: 2020년 3월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물

* 총 호실 수: 220호

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 화강석 및 외장타일 마감 등

* 내벽: 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등

* 바닥: 타일깔기 등

* 창호: 시스템 창호

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 이용: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건물 부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 주차장법 관련 규정에 의한 주차장 부지.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황: 임대관계 미상임.

* 주의사항: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임차인 현황에 대한 자세한 정보가 없어, 보증금이나 월세 등 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이에 따라 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리: 본 건은 임의경매로 진행되므로, 일반적으로 경매개시결정등기 이전에 등기된 근저당, 전세권 등은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 위치: 부산 중구의 핵심 상업 및 항만 지역에 위치하여 금융, 업무, 관광 등 다양한 활동이 집중되는 중심 상권입니다.

* 주변 시설: 부산항만공사, 오피스 빌딩, 상업 시설, 금융기관 등이 밀집해 있으며, 인근에 관광 명소도 다수 소재합니다.

* 교통 접근성: 부산도시철도 1호선 중앙역과 남포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

* 수요: 항만 관련 종사자, 비즈니스 방문객, 관광객 등 잠재적 수요층이 풍부합니다.

* 경쟁: 해당 지역은 상업 시설 및 숙박 시설이 밀집하여 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업 지구 내에 다양한 편의시설(마트, 식당, 은행, 병원 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 중앙역, 남포역 등 지하철 이용이 편리하며, 시내버스 노선이 다양하여 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

* 주요 시설 접근성: 부산항, 국제시장, 자갈치시장, BIFF 광장 등 주요 관광 명소 및 상업 시설과의 접근성이 우수합니다.

* 공공시설: 부산항만공사가 인접해 있습니다.

* 공원/녹지: 도심 상업지구의 특성상 인근에 대규모 공원이나 녹지 공간은 부족할 수 있습니다.

* 주변 환경: 전반적으로 상업 및 업무 활동이 활발한 도심 지역으로, 주거 환경보다는 상업 활동에 더 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 정보가 확인되지 않아, 인수 시 명도 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 유동화 물건: 자산유동화전문회사(AMC)가 채권을 관리/매각하는 물건으로, 일반 경매와는 다른 절차나 특수한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 차이: 공부상 숙박시설이나, 일부 호실은 현황 직원 휴게실 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고 높이 제한: 건축법상 최고 높이 제한 지역에 해당하여, 향후 증축이나 재건축 시 건축 규모에 제한을 받을 수 있습니다.

* 도심 소음: 상업 및 업무 지구에 위치하므로 차량 통행 및 상업 활동으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 중구의 핵심 상업 및 항만 지역에 위치하여 입지적 장점이 매우 뛰어납니다.

* 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 건물 상태 및 시설 면에서 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통망과 발달된 주변 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 임차인 현황 미상 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 핵심 도심 입지: 부산의 주요 상업 및 금융 지구에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 다양한 활용 가능성: 숙박시설, 오피스텔, 소규모 상가 등 다양한 용도로의 전환 또는 활용 잠재력이 있습니다. (단, 용도 관련 법규 확인 필수)

* 지역 개발 잠재력: 중구 지역의 지속적인 개발 및 활성화 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 감정가: 170,000,000원

* 고려사항:

* 본 물건은 임차인 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가적으로 부담할 임차 보증금은 없습니다.

* 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여, 채권 매각 가능성 등 추가적인 변동 사항을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 시세, 공실률, 건물 상태, 권리 관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 결론: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사 및 추가 분석을 통해 시장 가치를 반영한 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.